Stories: Markt & Zahlen
/ Januar 2023
Grundsteuererklärung: Die Zeit drängt
Die Abgabefrist endet unweigerlich Ende Januar 2023
Jetzt aber schnell! Die Uhr tickt. Eigentlich sollten alle Grundsteuererklärungen schon bis zum 31. Oktober 2022 fertig sein. Doch es gab eine Gnadenfrist – die am 31. Januar 2023 unweigerlich endet. Nun wird es eng: Denn gerade einmal gut die Hälfte der Bundesbürger hat erst die Erklärung abgegeben.
Für den Rest wird es ein Endspurt. Schließlich dürften viele von ihnen ihre Gründe haben, bislang gezögert zu haben.
Jene, die mit der Steuerbürokratie hadern, können sich bei Unklarheiten helfen lassen. Bei Bedarf und Fragen können sie ihr Finanzamt anrufen. Manche Bundesländer haben hierzu feste Ansprechpartner, andere haben zentrale Rufnummern eingerichtet. So oder so dürfte die zusätzliche Arbeit Folgen für die anderen Aufgaben der Finanzämter haben – und die Ausstellung der Einkommen- oder anderer Steuerbescheide zumindest in 2023 merklich verzögern. Das wird sich verschärfen, wenn nun noch Mahnungen und Verspätungszuschläge für nicht abgegebene Grundsteuererklärungen verhängt werden müssen. Geben die Steuerpflichtigen danach immer noch keine Erklärung ab, kann der Wert des Grundstücks im schlimmsten Fall geschätzt werden – was in der Regel teurer wird.
Für den Rest wird es ein Endspurt. Schließlich dürften viele von ihnen ihre Gründe haben, bislang gezögert zu haben.
Jene, die mit der Steuerbürokratie hadern, können sich bei Unklarheiten helfen lassen. Bei Bedarf und Fragen können sie ihr Finanzamt anrufen. Manche Bundesländer haben hierzu feste Ansprechpartner, andere haben zentrale Rufnummern eingerichtet. So oder so dürfte die zusätzliche Arbeit Folgen für die anderen Aufgaben der Finanzämter haben – und die Ausstellung der Einkommen- oder anderer Steuerbescheide zumindest in 2023 merklich verzögern. Das wird sich verschärfen, wenn nun noch Mahnungen und Verspätungszuschläge für nicht abgegebene Grundsteuererklärungen verhängt werden müssen. Geben die Steuerpflichtigen danach immer noch keine Erklärung ab, kann der Wert des Grundstücks im schlimmsten Fall geschätzt werden – was in der Regel teurer wird.
Ein Drittel der Erklärungen sind wohl falsch
Dass es mit dem Ausfüllen nicht so einfach ist, zeigt sich an einer Befürchtung des Immobilienverbandes IVD. Dort schätzt man, dass mindestens ein Drittel der bereits abgegebenen Grundsteuererklärungen falsch ist. Hans-Joachim Beck, Leiter der Steuerabteilung IVD und zuvor viele Jahre Vorsitzender Richter des Finanzgerichts Berlin, sagte der Tageszeitung Die Welt: „Es gibt so viele Fehlerquellen, ganz viele Bürger haben vermutlich zu viel Wohnfläche angegeben.“ Daher empfehlen manche Experten, in jedem Fall vorsorglich Einspruch einzulegen, wenn der Grundsteuerbescheid im Briefkasten liegt. Zudem sind bereits erste Musterklagen anhängig. Auch gegen das Bundesmodell in elf Bundesländern gibt es verfassungsrechtliche Bedenken.
Das ändert jedoch nichts daran, zunächst die Steuererklärung abgeben zu müssen: entweder über das Steuerprogramm ELSTER oder das Grundsteuer-Portal des Finanzministeriums (grundsteuererklaerung-fuer-privateigentum.de). Letzteres hilft allerdings nur in den elf Ländern, die nach dem Bundesmodell rechnen; nicht aber in Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen. Daneben gibt es kostenpflichtige Software, kommerzielle Anbieter und natürlich Steuerberater. Welche Lösung auch gewählt wird – immer muss der Eigentümer die Daten zur Immobilie parat haben und im Zweifel aufwändig recherchieren und berechnen – ein weiteres Symbol für die dysfunktionale und obendrein papierbasierte Verwaltung in Deutschland. Denn die meisten dieser Daten liegen den Ämtern vor, nur eben auf verschiedene Behörden verteilt, unsortiert und meist analog. Stattdessen lässt der Staat Millionen Bürger machen – und verzweifeln.
Stolperfalle Wohnfläche.
Die größte Fehlerquelle dürfte bei der Wohnfläche lauern. Denn nicht alle Räume müssen bei der Grundsteuererklärung angegeben werden, sondern nur jene, die man auch zum Wohnen nutzt: Schlaf- und Wohnzimmer, Kinder- oder Gästezimmer, die Küche, das Arbeitszimmer, aber auch der beheizte Wintergarten. Abstellkammern, Waschküche, Keller und der unbewohnte Dachboden zählen nicht dazu. Die Flächen von Balkonen und Terrassen werden geviertelt, Treppen mit mehr als drei Stufen fallen ganz raus, Räume unter zwei Meter Höhe zählen nur zur Hälfte. Nutzflächen wie Garagen werden je nach Bundesland unterschiedlich geregelt.
Wer Post vom Finanzamt erhält, sollte die Angaben genau prüfen. Wer inzwischen neue Erkenntnisse zur Wohnfläche erlangt hat, kann dies innerhalb eines Monats korrigieren. Und Experten empfehlen, vorsorglich Einspruch beim Finanzamt einzulegen, solange die Bescheide keinen Vorläufigkeitsvermerk haben. Innerhalb einer vom Amt gesetzten Frist – meist drei bis vier Monate –, muss man dann eine Begründung nachreichen. Musterbriefe gibt es unter anderem bei finanztip.de. Spätere Änderungen nach Ablauf der Einspruchsfrist lassen sich nur mühsam und kostenträchtig erwirken. Der endgültige Bescheid der Kommune – der erst in der zweiten Jahreshälfte 2024 im Briefkasten liegt – lässt sich nicht mehr anfechten.
Was müssen Besitzer von Mehrfamilienhäusern und Wohnanlagen wissen, beachten – und tun?
▹ Lesen Sie auch unseren ersten Artikel zur Grundsteuerreform 2022
Die Grundsteuer wird auf sämtlichen Grundbesitz erhoben. Hierzu gehören Grundstücke und Gebäude sowie Betriebe der Land- und Forstwirtschaft. Sie wird von den Eigentümern getragen – und bei einer Vermietung über die Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umgelegt. Dabei ist die Grundsteuer eine bedeutende Einnahmequelle für die Städte und Gemeinden (rund 15 Milliarden jährlich). Dennoch wird sie vom Bund gesetzlich geregelt, von den Bundesländern künftig im Einzelnen ausgestaltet – und von den Städten/ Gemeinden mit einem eigenen Hebesatz versehen. Ein Paradebeispiel für den deutschen Föderalismus.
Wer Post vom Finanzamt erhält, sollte die Angaben genau prüfen. Wer inzwischen neue Erkenntnisse zur Wohnfläche erlangt hat, kann dies innerhalb eines Monats korrigieren. Und Experten empfehlen, vorsorglich Einspruch beim Finanzamt einzulegen, solange die Bescheide keinen Vorläufigkeitsvermerk haben. Innerhalb einer vom Amt gesetzten Frist – meist drei bis vier Monate –, muss man dann eine Begründung nachreichen. Musterbriefe gibt es unter anderem bei finanztip.de. Spätere Änderungen nach Ablauf der Einspruchsfrist lassen sich nur mühsam und kostenträchtig erwirken. Der endgültige Bescheid der Kommune – der erst in der zweiten Jahreshälfte 2024 im Briefkasten liegt – lässt sich nicht mehr anfechten.
Grundsteuererklärung – die wichtigsten Tipps
Was müssen Besitzer von Mehrfamilienhäusern und Wohnanlagen wissen, beachten – und tun?
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Was ist die Grundsteuer?
Die Grundsteuer wird auf sämtlichen Grundbesitz erhoben. Hierzu gehören Grundstücke und Gebäude sowie Betriebe der Land- und Forstwirtschaft. Sie wird von den Eigentümern getragen – und bei einer Vermietung über die Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umgelegt. Dabei ist die Grundsteuer eine bedeutende Einnahmequelle für die Städte und Gemeinden (rund 15 Milliarden jährlich). Dennoch wird sie vom Bund gesetzlich geregelt, von den Bundesländern künftig im Einzelnen ausgestaltet – und von den Städten/ Gemeinden mit einem eigenen Hebesatz versehen. Ein Paradebeispiel für den deutschen Föderalismus.
Es gilt Landesrecht
Die Gesetzgebungskompetenz liegt beim Bund und wurde sogar im Grundgesetz festgeschrieben. Allerdings haben die Bundesländern mit der Grundsteuerreform das Recht erhalten, eigene, vom Bundesgesetz abweichende landesrechtliche Regelungen einzuführen – was Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen getan haben. Das Saarland und Sachsen wenden das Bundesmodell an, haben jedoch andere Steuermesszahlen eingeführt. Als völlige Neuerung wird den Gemeinden nun das Recht eingeräumt, auf unbebaute, baureife Grundstücke einen erhöhten Hebesatz festzulegen. Diese Regelung soll Spekulation verhindern oder zumindest verteuern.
Die Grundsteuererklärung: Fristen und Termine
Die Grundsteuererklärung muss bis zum 31. Januar 2023 abgegeben werden. In ihrer jetzigen Form wird die Grundsteuer allerdings bis Ende 2024 weiter erhoben. Ab 2025 gilt dann neues Recht – und eine neue Berechnungsgrundlage, für deren Bemessung der Staat nun eben die Daten benötigt. Als Stichtag für die „Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts“ gilt der 1. Januar 2022. Wegen dieser Vorgehensweise ist auch die künftige Höhe der jeweiligen Grundsteuer noch unbekannt. Denn zunächst müssen die Werte der Grundstücke festgestellt werden. Vermutlich wird erst im Herbst 2024 die konkrete Höhe der individuellen Grundsteuer feststehen.
Damit übrigens nicht wieder knapp 90 Jahre ins Land gehen, bis neue Daten erhoben werden, hat das Bundesverfassungsgericht in seiner Entscheidung auch eine Aktualisierung der Bewertung gefordert – die von nun an alle sieben Jahre stattfinden soll, und zwar weitgehend automatisch.
Die Berechnung
In die Berechnung der Grundsteuer fließen künftig nur noch wenige, vergleichsweise einfach zu ermittelnde Parameter ein. Dennoch ist einige Recherche erforderlich. Bei der Ermittlung der Grundsteuer für Wohngrundstücke geht es konkret um fünf Faktoren: Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Immobilienart, Alter des Gebäudes, Wohn-/Nutzfläche. Abgefragt werden auch Lage des Grundstücks, Baujahr und Garagen-/Stellplätze. Heute sind für die Berechnung etwa 20 Faktoren nötig. Die veralteten Einheitswerte werden nun abgeschafft und es gilt eine neue Bemessungsgrundlage. Die Grundsteuer berechnet sich dabei auch künftig in drei Schritten: Wert des Grundbesitzes x Steuermesszahl x Hebesatz.
- Schritt: Berechnung des Grundsteuerwerts – wesentliche Faktoren sind der Wert des Bodens (Bodenrichtwert) und die Höhe der statistisch ermittelten Nettokaltmiete, dieunter anderem von der sogenannten Mietniveaustufe der Gemeinde abhängt. Weitere Faktoren sind die Grundstücksfläche, Grundstücksart und das Alter des Gebäudes. Die Bodenrichtwerte sind in den Bodenrichtwertinformationssystemen der Länder einsehbar. Die Einordnung der Gemeinden in Mietniveaustufen hat das Bundesfinanzministerium vorgenommen (Mietniveau-Einstufungsverordnung vom 18. August 2021, I S. 1871).
- Schritt: Ausgleich der Wertsteigerungen, die im Vergleich von den aktuellen gegenüber den seit dem Jahr 1935 und1964 nicht mehr aktualisierten Werten entstanden sind. Dazu wird die sogenannte Steuermesszahl kräftig gesenkt, etwa auf rund 1/10 des bisherigen Werts. Außerdem erhalten der soziale Wohnungsbau sowie kommunales und genossenschaftliches Wohnen einen zusätzlichen Abschlag bei der Steuermesszahl um 25 Prozent – was sich steuermindernd auswirkt. Da im Falle von Mietwohnungen die Steuer vom Mieter getragen wird, ist dies eine Benachteiligung jener, die in privaten Wohnungen leben.
- Schritt: Anpassen der Hebesätze durch die Städte/ Gemeinden: Sollte sich in einzelnen Gemeinden das Grundsteueraufkommen wegen der Neubewertung verändern, können sie ihre Hebesätze anpassen und so ihr gewohntes Grundsteueraufkommen beibehalten. Die Gemeinden haben angekündigt, dass sie dies auch tun werden – und zwar dem Vernehmen nach auch, um flächendeckende Erhöhungen auszuschließen, was nicht Sinn und Zweck der Reform war.
Übermittlung und weitere Informationen
Die Grundsteuererklärung muss elektronisch an das Finanzamt übermittelt werden, etwa über das Portal „Mein ELSTER“.
Wie geht es weiter? Der Grundsteuerbescheid.
Auf Basis der von Ihnen übermittelten Daten erlässt das Finanzamt dann zwei Bescheide:
Auf Grundlage des Grundsteuermessbescheids setzt die Stadt/Gemeinde schließlich die Grundsteuer fest. Erst dieser Grundsteuerbescheid begründet ab Januar 2025 eine Zahlungsverpflichtung.
- Für kleinere Immobilien (unbebaute Grundstücke, Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen) in Ländern, die bei der Grundsteuer das Bundesmodell anwenden, wird ab Juli 2022 unter grundsteuererklaerung-fuer-privateigentum.de eine vereinfachte elektronische Übermittlungsmöglichkeit für die Steuererklärung zur Verfügung gestellt. Damit sorgt die Grundsteuerreform für eine der wenigen Möglichkeiten, Verwaltungsangelegenheiten digital zu klären, inklusive eines Chatbots: www.steuerchatbot.de.
- Informationen zur Umsetzung in den Bundesländern: BMF-Monatsbericht November 2021und grundsteuerreform.de.
- Grundsätzliche Informationen: https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/FAQ/faq-die-neue-grundsteuer.html
Wie geht es weiter? Der Grundsteuerbescheid.
Auf Basis der von Ihnen übermittelten Daten erlässt das Finanzamt dann zwei Bescheide:
- den Grundsteuerwertbescheid auf den 1. Januar 2022
- und den Grundsteuermessbescheid auf den 1. Januar 2025
Auf Grundlage des Grundsteuermessbescheids setzt die Stadt/Gemeinde schließlich die Grundsteuer fest. Erst dieser Grundsteuerbescheid begründet ab Januar 2025 eine Zahlungsverpflichtung.