Der Berliner Wohnimmobilienmarkt ist heiß umstritten. Immer wieder machen Maßnahmen der Landesregierung bundesweite Schlagzeilen – nicht nur, weil die Hauptstadt nun einmal die Hauptstadt ist, sondern vor allem, weil sich die bisherige rot-rot-grüne Koalition als recht experimentierfreudig erwiesen hat und immer wieder mit Ideen vorprescht, die von anderen Städten und Bundesländern interessiert beobachtet werden. Was in Berlin funktioniert, wird gern nachgeahmt; was dort schiefgeht, muss man nicht noch einmal versuchen.

Berliner Experimente

Dabei hat sich die Berliner Regierung schon mehrfach auf rechtlich dünnes Eis gewagt. Das ging nicht nur gut für sie aus: Der Mietendeckel, 2020 beschlossen, wurde gut ein Jahr später vom Bundesverfassungsgericht kassiert. Auch das Vorkaufsrecht in Milieuschutzgebieten wurde immer wieder in Frage gestellt. Ursprünglich war und ist es dazu gedacht, dass die Kommune wichtige städtebauliche Maßnahmen für das Gemeinwohl durchsetzen kann. In seiner modernen Lesart soll es Mieter vor Eigenbedarfskündigungen und Mietsteigerungen nach Luxussanierungen schützen. Wann und mit welcher Begründung ein Bezirk dieses Recht ausübt, ist allerdings nicht jedes Mal nachvollziehbar – und so landen entsprechende Fälle immer wieder vor Gericht. Das kostet Zeit, Geld und Nerven. Und zwar nicht nur Verkäufer und Käufer, sondern auch die Stadt Berlin.

Ob die landeseigenen Wohnbaugesellschaften, die in dem Fall zum Zuge kommen, dass das Vorkaufsrecht ausgeübt wird, die besseren Vermieter sind, sei dahingestellt; Fakt ist, dass durch dieses Vorgehen jedenfalls keine einzige neue Wohnung gebaut wird. Doch die Maßnahme ist populär, Mietervereinigungen rufen immer wieder nach ihrer Anwendung und wünschen sich zusätzliche Milieuschutzgebiete. Und in einer Stadt mit einem Mieteranteil von mehr als 81 % wird ihnen zugehört – umso mehr, je lauter sie sind. Selbst der Berliner Mieterverein warnt, dass das Vorkaufsrecht vor allem dann ausgeübt wird, wenn Mieter öffentlichkeitswirksam protestieren.

Emotionen statt Argumente

Doch Lautstärke ist nicht dasselbe wie gute Argumente. Die Debatte wird von einigen Seiten gezielt emotionalisiert. Da geht es auf einmal um Gut gegen Böse, um „gierige Spekulanten“ und radikale Marktgegner. Die ersten Reaktionen auf das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts greifen in ähnliche Register. Die Rede ist von „Paukenschlag“ und „Totalblamage für Rot-Rot-Grün“, von „Katastrophe“ und „pulverisiertem Vorkaufsrecht“. Aber was hat das Gericht eigentlich gesagt?

Das Vorkaufsrecht selbst lässt das Urteil unangetastet. Wenn es dem Wohl der Allgemeinheit dient, können die Bezirke es weiterhin ausüben. Nur eben nicht auf der Grundlage von Annahmen und Vermutungen, sondern nur auf Grundlage der „tatsächlichen Verhältnisse“, so das Gericht. Ist das Grundstück „entsprechend den Zielen oder Zwecken der städtebaulichen Maßnahmen bebaut“ – im Kontext von Milieuschutzgebieten also mit Mietwohnungen einer für die Gegend üblichen Größe und Preisklasse – und weist das Gebäude keine Mängel oder Missstände auf, dann gibt es dem Urteil zufolge keine rechtliche Basis für eine Ausübung des Vorkaufsrechts.

Vorherige Instanzen waren der Meinung, als Basis sei auch die Annahme zulässig, dass der Käufer in Zukunft die Grundstücksnutzung so ändern will, dass es dem Milieuschutz zuwiderläuft. „Der sichere Nachweis der Beeinträchtigung von Erhaltungszielen kann von der Gemeinde allerdings nicht verlangt werden“, so das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg. Wie genau ein Käufer allerdings nachweisen soll, dass sein Kauf die Erhaltungsziele eben nicht beeinträchtigt, erklärte es nicht.

Rechtssicherheit ist gut für alle Marktteilnehmer

Das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts macht die Sache einfacher. Absichten sind schwer zu beweisen, die tatsächlichen Verhältnisse dagegen lassen sich überprüfen. Das gibt Rechtssicherheit – und die schützt letzten Endes alle. In Zukunft können wir hoffentlich lange Verfahren wie dieses (der betreffende Kauf fand 2017 statt!) vermeiden, die Debatte versachlichen und die frei gewordene Energie in sinnvolle Maßnahmen stecken.

Und die experimentierfreudigen Berliner? Die kommende Regierung wird wohl wieder eine rot-rot-grüne Koalition. Wir dürfen also vermutlich weiterhin mit Vorstößen rechnen – zumal die Initiative „Deutsche Wohnen & Co. enteignen“ mit ihrem Volksentscheid Erfolg hatte. Das Vorkaufsrecht in Milieuschutzgebieten steht nun aber immerhin auf einer gerichtsfesten Basis, die keinen Raum für Willkür lässt. Für den Immobilienmarkt ist das eine gute Nachricht.