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/ Mai 2021

Blockchain: Droht der Immobilienbranche ein gewaltiges Erdbeben?

Blockchain-Prozesse können Grundstücksgeschäfte radikal vereinfachen und verbilligen

Blockchains und Kryptowährungen – und vor allem die im Wert explodierenden Bitcoins – sind aktuell eines der Top-Themen zahlreicher Branchen.

Was bei dem Investitionshype und Kursraketen aber völlig untergeht sind die anderen zukunftsweisenden und viel wesentlicheren Eigenschaften von Blockchains: Sie sind nämlich manipulationssicher, unveränderbar, transparent und folgen einer verifizierten Funktionsweise.
Blockchains, in Verbindung mit Smart Contracts, ermöglichen damit automatische Verträge – ohne jedes menschliche Eingreifen. Viele Bearbeiter von meist bürokratischen und formalen Vorgängen – vor allem jene, die keinerlei Mehrwert liefern – werden dabei überflüssig; ja viele dieser Mittelmänner sind es genaugenommen schon heute.

Wir müssen sie aber immer noch bezahlen. Denn in hohem Maße sind es Routinevorgänge, die aufgrund von festen Verwaltungsregeln oder Vorschriften abgearbeitet werden. Man muss als Bürger und Antragsteller alles mitbringen, was verlangt wird – die Belege und Dokumente werden auf Vollständigkeit und Echtheit geprüft – und es werden Unterschriften und Stempel gesetzt. Wer aber könnte das besser und günstiger als ein digitales und vor allem manipulationssicheres Werkzeug?

Ein digitaler Traum: Grundstücksgeschäfte via Blockchain

Das populärste und derzeit einzige halbwegs verbreitete Einsatzgebiet für solch eine revolutionäre Automatisierung sind Kryptowährungen. Vereinfacht gesagt machen damit Menschen gemeinsame Geschäfte – die für immer und ewig und transparent einsehbar in einer Blockchain verankert sind. Doch die Pizza per Ethereum bezahlen oder den Tesla via Bitcoin ist erst der klitzekleine Anfang. Jede Transaktion, vor allem finanzielle, administrative und geschäftliche Vorgänge, ließen sich damit rechtsverbindlich abschließen und radikal vereinfachen.
Dabei drängen sich besonders Grundstücksgeschäfte auf mit ihren vielen zwischengeschalteten Stellen und Personen: allen voran Notaren und Grundbuchämtern. Gerade letztere bieten ein enormes Einsparpotenzial. Denn wie so oft bei bürokratischen Vorgängen führen sie nur das aus, was an anderer Stelle – hier im Kaufvertrag – längst fixiert ist. Entsprechend programmiert, könnte an deren Stelle eine Blockchain all dies automatisch, unveränderbar und vor allem völlig transparent abwickeln. Für jeden einsehbar, der berechtigt wäre. Die Einsparpotenziale wären gigantisch und würden bei Notaren – sofern es um Routineabläufe geht – einen noch größeren Kostenfaktor obsolet machen. Wo man Notare für individuelle Vereinbarungen benötigt, kann man sie ja beauftragen – aber nicht standardmäßig und wenn die Alternativen mindestens genauso sicher sind. 1,5 % des Kaufpreises ließen sich insgesamt einsparen und gleichzeitig die Prozesse digitalisieren, vereinfachen und beschleunigen.
In manchen Bundesländern wartet man heute ein Jahr auf die abschließende Eintragung ins Grundbuch. Dass man dafür obendrein horrende Grunderwerbsteuern zahlt – das ist leider eine andere und zusätzliche Kostenstelle.

„Wie kann man aber nur solch wichtige Staatsakte wie einen Grundbucheintrag aus der Hand geben“, fragen viele. Hier kommt ein weiterer Vorteil und Wesenszug der Blockchain ins Spiel: Die Prozesse laufen nicht über eine einheitliche „Stelle“, sondern dezentral, über voneinander unabhängige Computer. Die Gültigkeit der Transaktionen wird von einer Vielzahl von Rechnern überprüft und – mit einem Zeitstempel versehen – bestätigt. Alles wie mit Papier, Stempelfarbe, Dienstsiegel und Kugelschreiber, nur eben 21. Jahrhundert.

Die Tokenisierung von Immobilien zündet die nächste Stufe

Auf die Spitze getrieben würde diese – angesichts der Zustände der deutschen Verwaltung muss man das sagen – Utopie durch den nächsten Quantensprung: die „Tokenisierung von Immobilien“. Was ein bisschen nach der Wiederauflage des Videospiels „Second Life“ klingt, bedeutet, dass Immobilien mittels Token in kleinste Anteile gestückelt und ebenfalls ohne Zwischenleute gehandelt werden können. Token sind Einheiten, grundlegende Bausteine für Operationen mit Kryptowerten und repräsentieren einen Vermögenswert oder ein Wirtschaftsgut. Nur, wer einen (entsprechenden) Token besitzt, kann eine Transaktion auf der zugehörigen Blockchain ausführen – in unserem Fall Grundstückgeschäfte.

Cyrus de la Rubia, Chief Economist und Head of Research bei der Hamburg Commercial Bank (HCOB), hat dies erst vor Kurzem in einem Beitrag im Immobilienmanager hervorragend beschrieben: „Das Idealbild einer tokenisierten Immobilie sähe also so aus, dass jeder Käufer dieser Tokens einen entsprechenden Anteil dieser Immobilie besitzt. Das heißt der Tokeninhaber hat einen anteiligen Anspruch auf die Mieteinnahmen, er kann seine Tokens jederzeit auf dem Sekundärmarkt verkaufen, muss aber natürlich auch anteilige Grundsteuer zahlen, für Reparaturen aufkommen, Versicherungsprämien leisten und so weiter. Das alles erfolgt vollautomatisch.“
Dazu wiederum muss aber das gesamte Wirtschaftsleben auf Blockchains umgestellt werden: vor allem müssen also die Grundbücher auf dieser Basis laufen, wie auch alle Zahlungen, inklusive Steuerzahlungen. Einige Länder, de la Rubia erwähnt Schweden, Georgien und selbst Ghana, denken bereits in diese Richtung. Immerhin ist der Rechtsstatus eines Tokens als ein Finanzinstrument in Deutschland innerhalb der EU am weitesten entwickelt. Im Idealfall würde sich dann die Tokenisierung und der Einsatz von Smart Contracts bei allen Details einer Geschäftsimmobilie fortsetzen: Schadensmeldung durch Sensoren, Auftragserteilung an Handwerker, Abrechnung durch die Versicherung oder Verträge mit Mietern.
Zukunftsmusik, aber technisch machbar und „erdbebensicher“. Blockchains sind – durch die Arbeit der Miner und der gesamten Community – kryptografisch versiegelt. Doch ist dafür ausgerechnet die Speerspitze der Kryptowährungen nicht zu gebrauchen: Bitcoin kann tatsächlich nur Währung. Mit diesem Schmalspurangebot ist sie, zusammen mit seinem absurd hohen Stromverbrauch, schon jetzt ein technischer Dinosaurier und wird bei praktischen Anwendungen vollkommen ins Aus gestellt. Einzig zum Zocken und – hoffentlich baldigen – Partygesprächen eignet sie sich prächtig.
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