Langjähriger unternehmerischer Erfolg basiert auf mehreren Faktoren. Die Summe der richtigen strategischen Entscheidungen ist entscheidend. Doch wie trifft man sie, gerade jetzt in einer Zeit, in der eine historische Marktphase sich dem Ende neigt und der Markt spürbar anspringt?
Die Vorstände der MÄHREN AG Jakob Mähren (CEO), Simon Laube (CFO) und Dennis Rekittke (COO) geben Antworten.
Jakob, die MÄHREN AG ist aus den Anfängen deines eigenen Unternehmertums heraus entstanden. Gab es einen speziellen Grund, genau zu diesem Zeitpunkt die Firma zu gründen und unternehmerisch ins Risiko zu gehen?
Ja, der Zeitpunkt wichtiger strategischer Entscheidungen ist ein wichtiger Schlüssel zum Erfolg. Es geht nicht darum, was man selbst gerade gerne hätte, sondern, in welchem Marktumfeld man sich befindet und ob ein geplanter Schritt sinnvoll und durchführbar ist.
Als ich mich dazu entschied, ein Unternehmen aufzubauen und später weitere Firmen zu gründen, war das immer auch ein Ergebnis einer gründlichen Marktanalyse. Heute beispielsweise würde ich ganz andere Entscheidungen treffen, da sich die Marktbedingungen in den vergangenen Jahren völlig verändert haben.
Thema Marktbedingungen: Sie haben sich deutlich verändert. Wir erleben eine historische Zäsur. Immobilienunternehmen sind von der Geschwindigkeit der Veränderungen überrascht, einige müssen aktuell in die Insolvenz gehen, während der Markt bereits deutlich wieder anzieht. Welche Strategie ist jetzt erfolgsversprechend?
Wenn sich Marktbedingungen rapide ändern, wie wir es aktuell erlebt haben, ist es grundlegend wichtig, strukturell gut vorbereitet sein. Man muss die Voraussetzungen geschaffen haben, Geschäftsmodell, Strategie und Arbeitsweise des Unternehmens flexibel anpassen zu können und darf bei wichtigen Entscheidungen nicht zu lange warten. Schnell ins Handeln zu kommen ist in solchen Situationen mehr denn je wichtig!
Wir konnten im konkreten Beispiel in der zurückliegenden Zeit etwa unsere Eigenkapitalquote deutlich erhöhen, um auf die veränderte Situation zukünftig schnell reagieren zu können. Kurz zuvor hatten wir uns dagegen ursprünglich auf eine andere Strategie festgelegt.
Entscheidend ist: Man muss den richtigen Zeitpunkt für die Anpassung der Strategie erkennen. Wenn der Markt wieder spürbar anzieht, wie es ganz aktuell der Fall ist, ist Schnelligkeit ein wichtiger Erfolgsfaktor. Daher kaufen wir gezielt an!
Was ist dein persönlicher Rat als erfolgreicher CEO?
Zwei Dinge: Lasst euch beraten und entwickelt ein Gefühl für euer Business! Ich bin fest davon überzeugt, dass man alle Unternehmensstrukturen optimal aufstellen muss und Entscheidungen analytisch treffen sollte. Ich bin aber auch grundsätzlich ergebnisoffen, hinterfrage ständig Dinge und lasse mich gerne beraten, auch vor wichtigen Entscheidungen. Ich führe laufend Gespräche mit Vertretern der Immobilienbranche und Experten völlig unterschiedlicher Branchen. Ein gutes Netzwerk ist dabei goldwert.
Diese Herangehensweise und die zunehmende Berufserfahrung gibt mir die Freiheit, mich neben allen analytischen Grundlagen auch auf mein eigenes Gefühl zu verlassen. Und das meines Teams.
Jakob Mähren, CEO
„Flexibilität und Entscheidungsstärke sind maßgeblich.“
Top 3 Tool-Empfehlungen
- Webseiten: Business Insider, ntv und BILD
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Simon, die Zinsen kommen aktuell wieder in Bewegung. Welche Entwicklungen erwartest du in der kommenden Zeit?
Die Nullzinsphase der letzten Dekade war eine bis zu diesem Zeitpunkt noch nie da gewesene Sondersituation. Nun sind wir wieder in normales Fahrwasser zurückgekehrt. Die Spitze der Zinsen haben wir bereits überschritten und die EZB hat mit den beiden Zinssenkungen im Juni 2024 und im September bereits auf einen neuen Kurs eingeschwenkt. Ebenso wie die US-Notenbank, die auch im September Zinssenkungen angekündigt hat.
In der Spitze hatten wir Zinssätze um 4,3 % für 10jährige Immobilienfinanzierungen. Heute kann man Finanzierung auf 10 Jahre schon wieder um die 3,3 % abschließen.
Weitere Zinssenkungen wurden von den Zentralbanken in Aussicht gestellt und sind bereits im aktuellen Marktzins schon weitestgehend eingepreist.
Die Entwicklungen auf dem Finanzsektor der vergangenen zwei Jahre haben historische Dimensionen. Zinsentwicklung, Inflation, volatile Aktienmärkte: alles ist in Bewegung. Was ist erforderlich, um Unternehmen vor den Folgen solcher Veränderungen finanziell zu schützen.
Man muss deutlich professioneller aufgestellt sein als in der Vergangenheit und die aktuellen Entwicklungen ganz genau verfolgen. Unerwartete Ereignisse wie Pandemien oder Kriege haben deutlich gemacht, dass selbst die beste Strategie plötzlich komplett unbrauchbar werden kann. Das hat einem wieder einmal verdeutlicht, wie wichtig es ist immer die nötigen Liquiditätsreserven vorzuhalten um auch in solchen Situationen noch flexibel handeln zu können.
Zahlreiche Immobilienfirmen sind aktuell in Schwierigkeiten. Bei neuen und bestehenden variablen Finanzierungen steigen die Zinsen und somit der Kapitaldienst deutlich. Das führt zu niedrigeren Überschüssen bzw. sogar negativen Cashflows und damit zu niedrigeren Beleihungen.
Das tägliche Studium der Entwicklungen im Finanzsektor ist Voraussetzung für Erfolg. Man muss das Ohr am Geschehen haben und die Veränderungen in Bezug auf das eigene Geschäftsmodell deuten um dann solide Entscheidungen treffen zu können. Die Anforderungen an den Finance-Bereich in Unternehmen sind stark gestiegen. Gerade momentan sehen wir viele Veränderungen – regional und global – immer Up-To-Date zu bleiben ist die Grundvoraussetzung für zukünftige Erfolge.
Deshalb werden wir den Markt weiterhin genau beobachten und dann aktiv werden, wenn sich interessante Möglichkeiten ergeben. Wer jetzt besonnen agiert und die offensichtlichen Risiken umschifft, kann die eigene Position langfristig stärken.
Welche Rolle spielen die Banken in der aktuellen Marktphase?
Die Immobilienwirtschaft braucht Banken. Ohne Fremdfinanzierungen würden sich die meisten Projekte – egal ob Bestands- oder Projektentwicklungen – nicht rechnen. Eine entsprechende Kommunikation seitens der Unternehmen ist dabei sehr entscheidend. Schließlich müssen Banken mit ihren Geldern gut haushalten und wollen sich umfassend über die Kreditnehmer informieren.
Für Erfolg in der Immobilienwirtschaft gerade in turbulenten Zeiten ist daher eine transparente Kommunikation mit den finanzierenden Banken unabdingbar.
Wir haben beispielsweise in den vergangenen 20 Jahren enge Geschäftsbeziehungen mit unterschiedlichen Banken aufgebaut und pflegen diese seither. Das gibt uns den Spielraum, in guten wie in schlechten Zeiten Gelegenheiten zu nutzen und stabil zu wachsen.
Wir sprechen nicht nur über die aktuellen Projekte, sondern auch offen über unsere sonstigen Geschäftsaktivitäten. Dabei wissen wir: Je komplexer das Projekt und die Gesamtstruktur sind, desto mehr Fragen gibt es – und wir haben die Antworten darauf.
Wir legen alle relevanten Informationen offen – neben den klassischen objektbezogenen Unterlagen stellen wir auch Informationen zur Entwicklung des Vermögens und des Gesamtportfolios zur Verfügung. Das erlaubt Banken nachzuvollziehen, wie sicher ihr Geld bei uns ist.
In den vergangenen Jahren haben wir ein umfassendes Datenmanagement und Berichtswesen aufgebaut. So haben wir ohne viel Aufwand sämtliche Informationen und Unterlagen regelmäßig und (teil-)automatisiert zur Verfügung.
Vor allem bei Refinanzierungen und Finanzierungsprolongationen suchen wir das Gespräch möglichst früh. Denn Banken brauchen gerade in solchen Markphasen mehr Zeit, um alles gründlich zu prüfen – acht bis zehn Wochen sind momentan normal, je nach Beschaffenheit des Projektes kann es auch mal länger dauern. Das wissen wir und planen es entsprechend ein.
„Die momentanen Zinssenkungen sind eine der entscheidenden Faktoren für die aktuelle Marktbelebung. Deswegen ist genau jetzt der richtige Zeitpunkt um in Immobilien zu investieren.“
Simon Laube, CFO
„Unsere momentane Strategie: Ruhe bewahren, aufmerksam bleiben und bereit sein, flexibel zu reagieren.“
Simon Laube, CFO
Top 3 Tool-Empfehlungen
- Tägliches Studium von www.finanzen.net
- www.ntv.de für alle News
- Newsletter: TD Morning News & Immobilienzeitung
Dennis, wie hält man ein expandierendes Unternehmen auf Kurs, das durch schwere See navigieren muss?
Grundvoraussetzung: Man muss auf den Sturm vorbereitet sein. Wir sehen aktuell, dass sich die Marktgeschehnisse richtig schnell drehen können, wer da nicht interne Arbeitsprozesse in kürzester Zeit anpassen kann, riskiert eine Havarie. Wir setzen aus diesem Grund seit Jahren auf eine konsequente Digitalisierung unserer Prozesse. Das ermöglicht uns, Strategien anzupassen und die richtigen Entscheidungen zu treffen.
Unerwartete Veränderungen lassen sich zudem nur mit einem eingespielten und engagierten Team bewältigen. Man braucht Vertrauen und die Abkehr von internem Silodenken. Zieht man bei ruhiger See nicht an einem Strang, potenzieren sich die Probleme, wenn Sturm aufzieht.
Vorstand und Teams brauchen die gleiche Philosophie und Arbeitsmoral, dann können Umwälzungen sogar zu positiven Ergebnissen führen. In jedem Fall müssen überraschende Herausforderungen flexibel gelöst werden. Ich bin der festen Meinung, dabei helfen kurze Entscheidungswege und starke Entscheider.
Nicht zuletzt ist es absolut notwendig, auf alle regulatorischen Veränderungen vorbereitet zu sein. Hier steigen die Anforderungen stetig. Nur wer in Zeiten des Wandels einen klaren Blick auf die komplexen Regelwerke hat, wird den Sturm überstehen und langfristig Erfolg haben.
Welchen Stellenwert hat das Thema Energieeffizienz bei euch?
Die Ansprüche an Energieeffizienz steigen. Deshalb schauen wir bei dem Erwerb neuer Immobilien auch verstärkt auf die Energieklasse und planen, wie wir diese mit gezielten Maßnahmen verbessern können.
Hier gilt es, frühzeitig umfangreiches Know-How aufzubauen, sich mit Vorschriften und Regulatorik auszukennen sowie das Thema Fördermittel genau im Blick zu behalten. Aus diesem Grund haben wir an dieser Stelle unser Asset Management-Team ausgebaut.
Top 3 Tool-Empfehlungen
- Podcast: The Pioneer Briefing (Gabor Steingart)
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- Tägliches Studium der Neue Zürcher Zeitung
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