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/ November 2023
Deutscher Immobilienmarkt reloaded
Wer sind die Käufer und Verkäufer in der aktuellen Marktsituation?
Mehr als eine Dekade lang war das Immobiliengeschäft geprägt durch ein großes Angebot und eine hohe Nachfrage. Es gab viel Bewegung. Die Preise stiegen, und nur wer schon ein gewachsenes Netzwerk hatte, kam bei den wirklich guten Angeboten überhaupt zum Zuge. Die Lage hat sich aktuell grundlegend geändert.
Immer mehr Immobilien-Unternehmen wollen ihre Portfolios konsolidieren und Fremdkapitalkosten senken, denn die Zinsen sind so hoch wie schon lange nicht mehr. Auch andere Akteure wollen verkaufen, sei es aus fehlender Liquidität oder weil bei anderen Investmentarten momentan mehr Rendite winkt.
Doch wer sind die Käufer und Verkäufer in dieser Situation?
Drei Gruppen stechen hervor:
30 % des Transaktionsvolumens stammt gemäß BNP Paribas Real Estate von Investment-Managern. Das heißt natürlich nicht, dass Fonds gerade im Kaufrausch sind. Doch die deutsche Fondslandschaft ist sehr divers, es gibt Anlageoptionen für alle möglichen Risiko- und Assetklassen, mit unterschiedlichen Schwerpunkten und Strategien. Einige offene Fonds haben genau zum richtigen Zeitpunkt vor der Krise Liquidität aufgebaut – jetzt, wo die Preise teilweise sinken, investieren sie dieses Kapital neu. Und profitieren von ihren Entscheidungen der Vergangenheit.Wer – ganz entgegen dem Trend – von den aktuell teuren Krediten profitiert, sind kapitalstarke Privatinvestoren. Denn wer nicht finanzieren muss, dem tun die hohen Zinsen nicht weh – ein klarer Vorteil.
1. Immobilienfonds (und ihre Investment-Manager)
30 % des Transaktionsvolumens stammt gemäß BNP Paribas Real Estate von Investment-Managern. Das heißt natürlich nicht, dass Fonds gerade im Kaufrausch sind. Doch die deutsche Fondslandschaft ist sehr divers, es gibt Anlageoptionen für alle möglichen Risiko- und Assetklassen, mit unterschiedlichen Schwerpunkten und Strategien. Einige offene Fonds haben genau zum richtigen Zeitpunkt vor der Krise Liquidität aufgebaut – jetzt, wo die Preise teilweise sinken, investieren sie dieses Kapital neu. Und profitieren von ihren Entscheidungen der Vergangenheit.Wer – ganz entgegen dem Trend – von den aktuell teuren Krediten profitiert, sind kapitalstarke Privatinvestoren. Denn wer nicht finanzieren muss, dem tun die hohen Zinsen nicht weh – ein klarer Vorteil.
Wer sich dagegen zurückhält, sind die professionellen Investoren, die den privaten in anderen Zeiten oft gute Gelegenheiten vor der Nase wegschnappten. Damit ist die Chance für Family Offices gekommen. Entsprechend entfallen 15 % der Umsätze auf diese Gruppe – ein riesiger Sprung im Vergleich zu den drei Prozent, die sie zuvor durchschnittlich ausmachten.
Wer – ganz entgegen dem Trend – von den aktuell teuren Krediten profitiert, sind kapitalstarke Privatinvestoren. Denn wer nicht finanzieren muss, dem tun die hohen Zinsen nicht weh – ein klarer Vorteil. Wer sich dagegen zurückhält, sind die professionellen Investoren, die den privaten in anderen Zeiten oft gute Gelegenheiten vor der Nase wegschnappten. Damit ist die Chance für Family Offices gekommen. Entsprechend entfallen 15 % der Umsätze auf diese Gruppe – ein riesiger Sprung im Vergleich zu den drei Prozent, die sie zuvor durchschnittlich ausmachten.
2. Privatinvestoren und Family Offices
Wer – ganz entgegen dem Trend – von den aktuell teuren Krediten profitiert, sind kapitalstarke Privatinvestoren. Denn wer nicht finanzieren muss, dem tun die hohen Zinsen nicht weh – ein klarer Vorteil. Wer sich dagegen zurückhält, sind die professionellen Investoren, die den privaten in anderen Zeiten oft gute Gelegenheiten vor der Nase wegschnappten. Damit ist die Chance für Family Offices gekommen. Entsprechend entfallen 15 % der Umsätze auf diese Gruppe – ein riesiger Sprung im Vergleich zu den drei Prozent, die sie zuvor durchschnittlich ausmachten.
Das wirkt sich auf die Preise und das Gesamttransaktionsvolumen aus. In den ersten drei Quartalen des Jahres 2023 wurden nicht einmal fünf Milliarden Euro mit Wohnimmobilien umgesetzt, das schwächste Ergebnis seit 2010. Das liegt vor allem am Fehlen großer Portfoliotransaktionen: Die machen normalerweise den Löwenanteil aus, doch bisher gab es im Bereich Wohnen gerade einmal sechs Großverkäufe in diesem Jahr, die insgesamt weniger als ein Viertel des Zehn-Jahres-Durchschnittvolumens für Großtransaktionen umfassten.
Und eine Erholung zum Jahresende erwartet keines der großen Analysehäuser.
Und eine Erholung zum Jahresende erwartet keines der großen Analysehäuser.
3. Die öffentliche Hand
Die dritte Gruppe mag einige überraschen: Ja, auch die öffentliche Hand kauft Immobilien – und aktuell nutzt sie die sinkenden Preise, um ihr Portfolio an bezahlbaren Wohnungen aufzubauen. Während öffentliche Immobilienunternehmen in Boomzeiten oft verkauft haben, um die Budgets von Bund, Ländern und Kommunen aufzubessern (und dafür immer wieder Schelte einstecken mussten), reagieren sie jetzt auf die neuen Umstände. Mit mehr Wohnungen im eigenen Bestand wollen sie bezahlbare Mieten sicherstellen.
Wer dagegen die Verkäuferseite dominiert, sind Immobilien-Unternehmen und REITs. Sie konsolidieren aktuell ihre Portfolios und verkaufen, statt zu kaufen. Denn viele von ihnen müssen sich gerade refinanzieren oder wollen vorausschauend ihre Liquidität erhöhen, um Fremdkapitalkosten zu senken.
Und welche Strategie verfolgt die MÄHREN AG?
Wir setzen aktuell auf Bestandsoptimierung und damit auf Wertschöpfung. Und wir nutzen unser hervorragendes Netzwerk, um bei guten Angeboten auch weiterhin Immobilien zu kaufen. Denn das ist das Fundament unseres Erfolgs: Schon zu unseren Anfangszeiten in den 2000er-Jahren war das Kaufinteresse niedrig – und wir haben die Chancen ergriffen. Das tun wir auch jetzt.
Denn wir haben durch alle Hochs und Tiefs solide gewirtschaftet. Das gibt uns jetzt die Freiheit, die Marktchancen zu nutzen.
