Droht uns eine Spekulationsblase?

Die Immobilienpreise steigen seit Jahren – einige Experten sprechen bereits von Überhitzung. Ein Faktencheck.

Alarm in Frankfurt und München: Bald platzt die Spekulationsblase! Das war die inhaltliche Kernbotschaft, die die Schweizer Großbank UBS nach einer Analyse der Immobilienmärkte von 25 Großstädten weltweit ausgab. Und nicht nur das: Beim Risiko einer etwaigen Immobilienblase landeten München und Frankfurt ganz vorn, noch vor Toronto, Hongkong, Paris, Amsterdam und Zürich.

Unter den 25 betrachteten Metropolen sahen die UBS-Spezialisten hier die deutlichsten Zeichen einer Überhitzung. Und so errechnet die Bank in ihrem „Global Real Estate Bubble Index“ für beide Städte Werte von 2,35 und 2,26 – und schon bei mehr als 1,5 Punkten bestehe ein Blasenrisiko.

In Frankfurt hatten sich die Wohnungspreise in nur einem Jahrzehnt verdoppelt, verursacht durch einen Wirtschaftsboom, der wiederum durch die Ansiedlung von einst in London ansässigen Banken befeuert wurde. In München beförderten die „starke lokale Wirtschaft und ein solides Bevölkerungswachstums“ die Blase, während zu wenig neuer Wohnraum entsteht. Die UBS-Einschätzung stammt aus dem September 2020 und passiert ist seitdem – nichts. Außer, dass Käufer noch mehr zu zahlen bereit sind und dies bis auf einige ländliche Regionen nahezu deutschlandweit, wie jüngst erst der alljährliche Wohnatlas der Postbank ausführte. Natürlich sind teurere Wohnungen allein kein Grund für die Existenz – und schon gar nicht für das Platzen – einer Blase, wenn auch ein wichtiger Faktor. Und so scheiden sich die Geister, ob wir es angesichts der Preisspirale derzeit mit einer solchen zu tun haben.

München: eine Million Euro für 44 Quadratmeter

Als Immobilienblase definieren viele Experten eine starke und anhaltende Abweichung des Preisniveaus von dahinterstehenden „Fundamentaldaten“, wie Einkommen, Wirtschaftswachstum und Bevölkerungswanderung. Die Bundesbank führte ebenfalls diesen Begriff ins Feld und schrieb in ihrem Februar-Monatsbericht: „Aktuellen Schätzergebnissen zufolge lagen die Preise in den Städten nach wie vor zwischen 15 und 30 % über dem Wert, der durch demografische und wirtschaftliche Fundamentaldaten angezeigt ist.“ Auch eine Marktanalyse der KfW stieß Ende März ins selbe Horn: „Es wäre Spekulation, in ohnehin schon teuren Städten auf weitere Steigerungen der Wohnungspreise und Mieten zu setzen.“

Doch reichen Preisexplosionen, die über das Maß von Fundamentaldaten hinausgehen, zu einer solchen Einschätzung aus? Schließlich entsteht eine Immobilienblase nur dann, wenn es viel zu viele Angebote und bankenfinanzierte Leerstände gibt und nicht genug Nachfrage besteht. In Teilbereichen mancher deutschen Metropolen gibt es eindeutig stark steigende Preise und zu viel Luxusangebote. Es zeigt sich aber keine grundsätzliche Blase. Ganz im Gegenteil, es gibt fast überall weit mehr Nachfrage als Angebote. Zweiter Haupttreiber sind die nach wie vor niedrigen Zinsen. Keine Frage: Es gibt starkes Preiswachstum und in einigen Vierteln sicher Übertreibungen – in der Münchner Maxvorstadt sind neue 44-Quadratmeter-Wohnungen für eine Million Euro zu haben. Doch diese Exzesse, verursacht auch durch hohe Grundstückskosten, beschränken sich auf wenige Straßenzüge und sind nicht repräsentativ. Kein Vergleich mit der Mutter aller Immobilienblasen im Jahr 2008 in den USA. Da warfen amerikanische Banken Millionen armen und einkommensschwachen Menschen Hausfinanzierungen hinterher, die sie nie bedienen konnten. Als das Konstrukt zusammenbrach, fuhren die Weltfinanzmärkte in ein tiefes Tal.

Die Experten streiten – doch die Blase platzt nicht

Auch hierzulande würde ein Wertverlust von selbst 15 % für viele Immobilienkäufer die Kalkulation zusammenbrechen lassen. Doch dies zeichnet sich zurzeit und offenbar auf Jahre hin nicht ab. Vielmehr scheint laut Postbank-Wohnatlas der Boom noch lange nicht vorbei sein. Bis ins Jahr 2030 betrachtet das Standardwerk Kaufpreisprognosen für den Wohnungsmarkt – und zwar genau auf Basis der erwähnten Fundamentaldaten, die freilich nur angenommen worden sind, da sie schließlich die Zukunft betreffen. Verbrieft sind indes die Daten der jüngsten Vergangenheit: Die Preise für Wohnungen im Bestand stiegen 2020 innerhalb eines Jahres um 9,6 %. Noch höher als ein Jahr zuvor, wo es bereits ein Plus von 9,3 % gab. Und diese Entwicklung betrifft nicht nur die Städte, sondern vermehrt das jeweilige Umland und nun auch ländliche Lagen. Entspannung sieht die Postbank auf dem Immobilienmarkt daher nicht – allerdings nur in preislicher Hinsicht. Von Blase keine Spur.

Anders sieht dies Reiner Braun, Vorstandschef des Forschungsinstituts Empirica, der in jedem Quartal einen sogenannten „Blasenindex“ berechnet und veröffentlicht. Alle drei Monate ermittelt Braun so den Preisanstieg von Wohnimmobilien und vergleicht das Resultat mit anderen Daten. „Selbstverständlich haben wir eine Immobilienblase“, sagte Braun dem Handelsblatt. Sobald die Zinsen steigen, müssten die Mieten hoch oder die Preise runter. „Mietsteigerungen werden künftig aber stärker reglementiert sein als heute“, so Braun gegenüber der Wirtschaftszeitung.

300.000 Wohnungen sind jedes Jahr nötig

Noch immer aber werden zu wenig Wohnungen fertiggestellt, so dass die Nachfrage das Angebot übersteigt. Um den Bedarf an Wohnfläche zu decken, müssten jedes Jahr mehr als 300.000 Wohnungen gebaut werden – allein in Berlin jährlich rund 21.000, wo es aber nur 17.000 sind. Und so folgt der Großteil der Branche dem Urteil Brauns nicht. Michael Neumann, Vorstand beim Finanzierungsvermittler Dr. Klein, meint: „Es wird sehr schnell von einer Blase gesprochen, weil es da keine klaren Abgrenzungen gibt.“ Die Postbank ist ebenfalls unbesorgt. „Einzig und allein in München und Umland sind erste Überhitzungstendenzen sichtbar“, heißt es dort. Und einer der renommiertesten Branchenkenner, Michael Voigtländer vom IW Köln, sagt gar: „Die Wahrnehmung einer Blase ist letztlich auch immer ein psychologisches Phänomen. Wenn die Blase hätte platzen müssen, dann doch wohl bei Ausbruch der Coronakrise – aber das Gegenteil war der Fall.“

Doch seitdem sind die Preise eben weiter um die errechneten 9,6 % gestiegen; vor allem, da Wohnraum nach wie vor knapp ist. Entwarnung kommt denn auch von höchster Stelle. Aygül Özkan, Geschäftsführerin des Immobilienverbands ZIA, kann ebenfalls keine Blase erkennen, wie sie Ende April in einem Handelsblatt-Interview betonte: „Wohnimmobilienblasen sind schließlich spekulative Preisübertreibungen, die dann vorliegen, wenn die beobachtenden Preise nicht durch Fundamentaldaten erklärt werden können.

Die bisherigen Preisanstiege sind jedoch fundamental getrieben durch eine gestiegene Nachfrage, weil die Menschen mehr verdienen und der Arbeitsmarkt stabil war. Angesichts des bestehenden Wohnraummangels sind auch weitere Preisanstiege möglich.“

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