Wohnimmobilienmarkt im Aufwind?

Hat sich der Immobilienmarkt gedreht? Zentrale Faktoren sprechen dafür.

Zweieinhalb Jahre befand sich der Immobilienmarkt im Sinkflug. Nun haben Marktteilnehmer den Eindruck, dass die berühmte Talsohle erreicht ist und Investoren wieder Vertrauen fassen. Die Stimmung hat sich merklich aufgehellt. Doch ist dieses Empfinden belastbar – oder ist hier der Wunsch der Vater des Gedankens? Wir haben uns einige wichtige Kennziffern für das Segment Wohnimmobilien angeschaut und da – wo möglich – im Speziellen für Mehrfamilienhäuser/ Wohnanlagen.

Zunächst: Woran sollte man festmachen, in welcher Verfassung sich der Markt befindet? Unzweifelhaft sind die Anzahl der Finanzierungsgesuche beziehungsweise Bewilligungen ein wichtiger, wenn nicht sogar der zentrale indirekte Indikator – neben der harten Zahl der Transaktionen, also den real getätigten Immobilienverkäufen. Daneben spielen Kaufpreise eine bedeutende Rolle und Rückmeldungen von Maklern und einschlägigen Plattformen. All dies natürlich im Vergleich. Denn innerhalb der vergangenen Jahre lag der Markt weitestgehend brach. Käufer und Verkäufer kamen einfach nicht zusammen. Einerseits, weil potenzielle Verkäufer nicht von ihren aus Käufersicht zu hohen Preisvorstellungen abrückten, aber auch, weil Kaufwillige nur sehr schwer eine Finanzierung erhielten.

Finanzierungen von Mehrfamilienhäusern nehmen Fahrt auf

Dass sich Investoren und vermögende Anleger wieder verstärkt für Mehrfamilienhäuser interessieren, ja diesen Wunsch sogar konkretisiert haben, dafür spricht ein bedeutender Faktor: Die Nachfrage nach Finanzierung. Diese sind wieder mächtig gefragt: Das Neugeschäftsvolumen der Pfandbriefbanken für Mehrfamilienhäuser kletterte in Q2 gegenüber dem Vorjahresquartal um 57,6 % auf 5,2 Milliarden Euro. Auch gegenüber dem Vorquartal mit 4,0 Milliarden Euro ist das Wachstum mit 30 % außerordentlich hoch.

Treiber der Gesamtentwicklung waren Wohnimmobilienfinanzierungen generell, die gegenüber 2023 um ein Drittel auf 20,1 Milliarden Euro zulegten. Im ersten Halbjahr 2024 betrug die Kreditvergabe für den Bau und Erwerb von Wohnimmobilien 37,9 Milliarden Euro, ein Anstieg um 19,6 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum. „Der Markt profitiere bereits vom stabileren Zins- und Preisumfeld und den angepassten Renditen“, sagte der Hauptgeschäftsführer des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) Jens Tolckmitt. Gewerbeimmobilien hingegen liegen mit knapp 7 % im Minus. Im 1. Halbjahr wurden 19,6 % mehr Wohnimmobilienkredite (37,9 Mrd. Euro) vergeben. Die Daten geben mehr als einen Eindruck wieder: vdp-Mitglieder stehen bei der Wohnfinanzierung für 39 % des Marktes. Bestätigt wird dieser Befund durch die Analysefirma Barkow Consulting, der zufolge Immobilienkäufer in Deutschland im Juli so viele Hypothekendarlehen nachgefragt wie seit zwei Jahren nicht mehr.

Immobilienpreise: Talfahrt vorbei

Die fast zweijährige Abwärtsentwicklung der Immobilienpreise wurde im zweiten Quartal ebenfalls aufgehalten: Der Preisindex des vdp für Wohnimmobilienpreise verzeichnete einen leichten Anstieg von 0,5 % gegenüber dem Vorquartal, und zwar für Mehrfamilienhäuser und selbst genutztes Wohneigentum gleichermaßen. Erstmals seit dem zweiten Quartal 2022 gingen damit die Wohnimmobilienpreise im Quartalsvergleich nicht zurück.

Im Vergleich zum Vorjahresquartal liegen die Preise für Wohnimmobilien hingegen immer noch um -2,9 % (Mehrfamilienhäuser: -2,8 %) niedriger, was zeigt, dass es eher in Tippelschritten wieder vorangeht. Wichtig: Der von vdpResearch quartalsweise erhobene vdp-Index basiert – im Gegensatz zu anderen Immobilienindizes – auf der Auswertung echter Immobilientransaktionsdaten von mehr als 700 Kreditinstituten. Er deckt so die Preisentwicklungen auf dem gesamten deutschen Markt für Wohn-, Büro- und Einzelhandelsimmobilien ab.

Sie können dann eine neue Gasheizung einbauen – solange sie auf Wasserstoff umrüstbar ist. Allerdings setzt Habeck dem sofort Grenzen: Wird eine neue wasserstofffähige Gasheizung eingebaut, aber nach einer Übergangszeit kommt kein Wasserstoff, müsse das 65-Prozent-Ziel des Gesetzes „anders erfüllt werden“. Das sind dreifache Pirouetten, die am Ende immer nur auf dasselbe hinauslaufen: Es wird teuer. Für über 80-jährige Eigentümer, die ein Gebäude mit bis zu sechs Wohnungen selbst bewohnen, soll bei einer Heizungshavarie die Pflicht zur Umstellung auf Erneuerbares Heizen entfallen. Das soll auch beim Austausch von Etagenheizungen für Wohnungseigentümer gelten, die 80 Jahre und älter sind und die Wohnung selbst bewohnen. Auch hier: So war es auch vorher bereits im Gespräch.

Seitwärtsbewegungen werden noch ein paar Quartale anhalten

„Nachdem die Immobilienpreise in Deutschland knapp zwei Jahre lang sukzessive gefallen sind, deutet sich nun eine Beruhigung an. Die Preise scheinen sich mittlerweile so weit angepasst zu haben, dass die erzielbaren Renditen den Erwartungen der Investoren im neuen Zins- und Bewertungsumfeld entsprechen“, unterstrich vdp-Hauptgeschäftsführer Tolckmitt. Ist das also der Durchbruch? Mit einem kurzfristigen spürbaren Anstieg der Immobilienpreise rechnet er dennoch nicht: „Wir gehen davon aus, dass die sich abzeichnende Seitwärtsbewegung noch einige Quartale anhalten wird. Unsicherheitsfaktoren für die weitere Preisentwicklung sind die aktuell nochmals gestiegene Gefahr der Ausweitung geopolitischer Konflikte und die derzeit verhaltene Wirtschaftsentwicklung in Deutschland.“

Diese Entwicklung zeigt auch der Immobilienindex des Baufinanzierers Interhyp, der für alle größeren Städten einen Anstieg der Immobilienpreise im 2. Quartal im Vergleich zum 1. Quartal 2024 festgestellt hat. Während die Preise in Hamburg (+0,3 %) oder Leipzig (+0,6 %) moderat stiegen, gab es in Berlin (+1,3 %), Stuttgart (1,5 %), München (1,9 %), Köln (+2,1 %) oder Frankfurt (+2,2 %) deutlichere Zuwächse. Dieser Anstieg betrifft alle Segmente: So sind die Preise sowohl von Bestandsimmobilien, die vor 1990 gebaut wurden, als auch neueren Objekten (Baujahr nach 2010) im Vergleich zum Vorquartal um 1,2 % gestiegen. Bei Wohnungen fällt die Preissteigerung mit 1,6 % noch etwas deutlicher aus als bei Häusern (+1 Prozent).

Mieten auf starkem Wachstumskurs

Kein Indikator für einen veränderten Kaufmarkt, aber eindeutig ein Aspekt, der Investoren motiviert: Das Wachstum bei Neuvertragsmieten in Mehrfamilienhäusern setzte sich auch in Q2 fort: Der Mietzins erhöhte sich im Vergleich zum Vorjahresquartal um 6,1 %, im Quartalsvergleich um 1,4 %. Die Renditen von Mietobjekten, gemessen am vdp-Index für Liegenschaftszinsen, stiegen so vom zweiten Quartal 2023 zum zweiten Quartal 2024 um 9,2 % an – nach noch stärkeren Sprüngen von +13,5 % in Q3/23, +12,9 % in Q4/23 und +10,8 % in Q1/24. Eindeutig ein großer Motivator für Kaufwillige – und so wieder Bewegung in den Markt zu bringen.

Fazit: Investoren aller Größenordnungen fassen wieder Vertrauen, wollen kaufen – und suchen verstärkt nach einer Finanzierung. Der Abwärtstrend scheint, vorbei zu sein. Gute Zeiten also, sich Kaufobjekte genauer anzuschauen und zuzuschlagen. Hier hilft die Entwicklung der Bauzinsen, die für Darlehen mit 10-jähriger Laufzeit derzeit so günstig sind wie seit vielen Monaten nicht mehr. Er lag laut Interhyp Anfang September bei 3,37 % und damit auf dem Niveau vom Jahresanfang.