Grundsteuerreform: Das müssen Sie jetzt wissen

Bis Oktober 2022 muss neue Grundsteuererklärung abgegeben werden

Update 14.10.22: Die Abgabefrist wurde von Ende Oktober auf Ende Januar 2023 verschoben. Dies bestätigte gestern das Bundesfinanzministerium.

Ein Brief vom Finanzamt liegt im Briefkasten. Dabei ist die Steuererklärung 2021 noch gar nicht abgegeben worden. Hoffentlich keine Mahnung oder gar Schlimmeres! Doch zum Glück ist es nichts dergleichen – außer, dass wieder etwas Bürokratie erledigt werden muss: die Grundsteuererklärung.

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Grundsteuererklärung 2022 – die wichtigsten Tipps

Steuererklärungen gehören nicht zu den beliebtesten Erledigungen der Bundesbürger. Nun kommt in diesem Jahr noch eine weitere Aufgabe für alle Immobilienbesitzer hinzu: die Grundsteuererklärung, die im offiziellen Sprachgebrauch Feststellungserklärung heißt. Viele schieben sie vor sich her – man kennt das von der alljährlichen Steuererklärung. Doch hier kann man nicht bis zum nächsten Jahr warten, sondern nur bis zum 31. Oktober. Was also müssen Besitzer von Mehrfamilienhäusern und Wohnanlagen wissen, beachten – und tun?

Was ist die Grundsteuer?

Die Grundsteuer wird auf sämtlichen Grundbesitz erhoben. Hierzu gehören Grundstücke und Gebäude sowie Betriebe der Land- und Forstwirtschaft. Sie wird von den Eigentümern getragen – und bei einer Vermietung über die Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umgelegt. Dabei ist die Grundsteuer eine bedeutende Einnahmequelle für die Städte und Gemeinden (rund 15 Milliarden jährlich). Dennoch wird sie vom Bund gesetzlich geregelt, von den Bundesländern künftig im Einzelnen ausgestaltet – und von den Städten/ Gemeinden mit einem eigenen Hebesatz versehen.

Was ist passiert – warum eine Grundsteuerreform?

Doch zunächst: Warum müssen Immobilienbesitzer überhaupt in diesem Jahr ein neues Formular ausfüllen? Bis Ende 2019 hatte das Bundesverfassungsgericht dem Bundesgesetzgeber eine Frist gesetzt, die Grundsteuer grundlegend zu überarbeiten. Denn sie war verfassungswidrig gewesen. Zu lange lag die letzte Reform zurück, aus denen viele Ungereimtheiten und vor allem Ungerechtigkeiten erwachsen waren. Gleichartige Grundstücke werden unterschiedlich behandelt. Hinzukam ein massiver Gegensatz zwischen Ost- und Westdeutschland. Die bisherige Berechnung der Grundsteuer basiert auf Jahrzehnte alten Grundstückswerten (den sogenannten Einheitswerten). Im Westen auf Basis von 1964, in den ostdeutschen Bundesländern gar auf 1935. Es liegt auf der Hand, dass sich seitdem die tatsächlichen Werte von Grundstücken und Gebäuden weiterentwickelt haben, so dass eine bald 90-jährige Grundlage untauglich ist.

Es gilt Landesrecht

Die Gesetzgebungskompetenz liegt beim Bund und wurde sogar im Grundgesetz festgeschrieben. Allerdings haben die Bundesländern mit der Grundsteuerreform das Recht erhalten, eigene, vom Bundesgesetz abweichende landesrechtliche Regelungen einzuführen – was Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen auch getan haben. Das Saarland und Sachsen wenden das Bundesmodell an, haben jedoch andere Steuermesszahlen eingeführt. Als völlige Neuerung wird den Gemeinden nun das Recht eingeräumt, auf unbebaute, baureife Grundstücke einen erhöhten Hebesatz festzulegen. Diese Regelung soll Spekulation verhindern oder zumindest verteuern.

Die Grundsteuererklärung: Fristen und Termine 2022

Die Grundsteuererklärung kann ab 1. Juli 2022 und muss bis zum 31. Oktober 2022 abgegeben werden. In ihrer jetzigen Form wird die Grundsteuer allerdings bis Ende 2024 weiter erhoben. Ab 2025 gilt dann neues Recht – und eine neue Berechnungsgrundlage, für deren Bemessung der Staat nun eben die Daten benötigt. Von den Immobilieneigentümern. Als Stichtag für die „Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts“ gilt der 1. Januar 2022. Wegen dieser Vorgehensweise ist auch die künftige Höhe der jeweiligen Grundsteuer noch völlig unbekannt. Denn zunächst müssen die Werte der Grundstücke festgestellt werden. Vermutlich wird erst im Herbst 2024 die konkrete Höhe der individuellen Grundsteuer feststehen.

Damit übrigens nicht wieder knapp 90 Jahre ins Land gehen, bis neue Daten erhoben werden, hat das Bundesverfassungsgericht in seiner Entscheidung auch eine Aktualisierung der Bewertung gefordert – die von nun an alle sieben Jahre stattfinden soll, und zwar weitgehend automatisch.

Die Grundsteuererklärung

In die Berechnung der Grundsteuer fließen künftig nur noch wenige, vergleichsweise einfach zu ermittelnde Parameter ein. Dennoch ist einige Recherche erforderlich – ein Aufwand, der sich etwa an die Hausverwaltung delegieren lässt, die dies als Service für die Immobilienbesitzer übernehmen können. Sie arbeiten in der Regel für eine Vielzahl von Objekten und Eigentümer und können die Daten am effizientesten erheben und aufbereiten – natürlich gegen einen Obolus, denn diese Aufgabe gehört nicht zu den Standardpflichten einer Verwaltung. In Mehrfamilienhäusern kalkulieren Verwaltungen dabei mit gerade einmal fünf Minuten Arbeit pro Wohneinheit, so dass die Kosten entsprechend niedrig sind. Vor allem, wenn man dies ins Verhältnis mit durchaus stundenlangen eigenen Recherchen und Anstrengungen setzt.

Bei der Ermittlung der Grundsteuer für Wohngrundstücke geht es konkret um fünf Parameter: Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Immobilienart, Alter des Gebäudes, Wohn-/Nutzfläche. Abgefragt werden auch Lage des Grundstücks, Baujahr und Garagen-/Stellplätze. Heute sind für die Berechnung etwa 20 Faktoren nötig.

Wer es selbst übernehmen möchte – spätestens bis zum Beginn der Annahme der Grundsteuererklärung am 1. Juli 2022 sollen die Daten für alle Länder über das Internet abrufbar sein, beispielsweise www.grundsteuer.sachsen.de.

Die Berechnung

Die veralteten Einheitswerte werden nun abgeschafft und es gilt eine neue Bemessungsgrundlage. Die Grundsteuer berechnet sich dabei auch künftig in drei Schritten: Wert des Grundbesitzes x Steuermesszahl x Hebesatz.

1. Schritt: Berechnung des Grundsteuerwerts – wesentliche Faktoren sind der Wert des Bodens (Bodenrichtwert) und die Höhe der statistisch ermittelten Nettokaltmiete, dieunter anderem von der sogenannten Mietniveaustufe der Gemeinde abhängt. Weitere Faktoren sind die Grundstücksfläche, Grundstücksart und das Alter des Gebäudes. Die Bodenrichtwerte sind in den Bodenrichtwertinformationssystemen der Länder einsehbar. Die Einordnung der Gemeinden in Mietniveaustufen hat das Bundesfinanzministerium vorgenommen (Mietniveau-Einstufungsverordnung vom 18. August 2021, I S. 1871).

2. Schritt: Ausgleich der Wertsteigerungen, die im Vergleich von den aktuellen gegenüber den seit dem Jahr 1935 und1964 nicht mehr aktualisierten Werten entstanden sind. Dazu wird die sogenannte Steuermesszahl kräftig gesenkt, etwa auf rund 1/10 des bisherigen Werts.

Außerdem erhalten der soziale Wohnungsbau sowie kommunales und genossenschaftliches Wohnen einen zusätzlichen Abschlag bei der Steuermesszahl um 25 Prozent – was sich steuermindernd auswirkt. Da im Falle von Mietwohnungen die Steuer vom Mieter getragen wird, ist dies eine Benachteiligung jener, die in privaten Wohnungen leben.

3. Schritt: Anpassen der Hebesätze durch die Städte/ Gemeinden: Sollte sich in einzelnen Gemeinden das Grundsteueraufkommen wegen der Neubewertung verändern, können sie ihre Hebesätze anpassen und so ihr gewohntes Grundsteueraufkommen beibehalten. Die Gemeinden haben angekündigt, dass sie dies auch tun werden – und zwar dem Vernehmen nach auch, um flächendeckende Erhöhungen auszuschließen, was nicht Sinn und Zweck der Reform war.

Übermittlung und weitere Informationen

Die Grundsteuererklärung muss elektronisch an das Finanzamt übermittelt werden, etwa über das bekannte Portal „Mein ELSTER“. Die elektronischen Formulare werden dort ab 1. Juli 2022 bereitgestellt.

Für kleinere Immobilien (unbebaute Grundstücke, Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen) in Ländern, die bei der Grundsteuer das Bundesmodell anwenden, wird ab Juli 2022 untergrundsteuererklaerung-fuer-privateigentum.de eine vereinfachte elektronische Übermittlungsmöglichkeit für die Steuererklärung zur Verfügung gestellt. Damit sorgt die Grundsteuerreform für eine der wenigen Möglichkeiten, Verwaltungsangelegenheiten digital zu klären, inklusive eines Chatbots: www.steuerchatbot.de. Kein Wunder, schließlich geht es hier um dringend benötigte Einnahmen.

Informationen zur Umsetzung in den Bundesländern: BMF-Monatsbericht November 2021und grundsteuerreform.de.

Grundsätzliche Informationen: https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/FAQ/faq-die-neue-grundsteuer.html

Wie geht es weiter? Der Grundsteuerbescheid.

Auf Basis der von Ihnen übermittelten Daten erlässt das Finanzamt dann zwei Bescheide:

den Grundsteuerwertbescheid auf den 1. Januar 2022

und den Grundsteuermessbescheid auf den 1. Januar 2025

Auf Grundlage des Grundsteuermessbescheids setzt die Stadt/Gemeinde schließlich die Grundsteuer fest. Erst dieser Grundsteuerbescheid begründet dann ab Januar 2025 eine Zahlungsverpflichtung.

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