Mietshaus geerbt – nun droht Erbschaftssteuer

Ein Verkauf ist oft die beste Lösung

Trotz des Tods eines nahen Angehörigen ist ein Erbe meist etwas Erfreuliches – die darauf fällige Erbschaftsteuer jedoch nicht. Zwar gibt es für Ehegatten und Kinder relativ hohe Freibeträge von 500.000 und 400.000 Euro. Bei Immobilien sind diese indes schnell ausgeschöpft, in jedem Fall bei Mietshäusern.

Eine Neuregelung vom Anfang des Jahres führt jetzt allerdings zu einer höheren Wertermittlung. Fatal angesichts der drastisch gestiegenen Preise für Immobilien in den vergangenen Jahren.

Freibeträge dürften für Eigentumswohnungen noch ausreichen, keineswegs aber wenn man mehrere Wohnungen oder eine ganze Wohnanlage erbt. Dann werden je nach Konstellation, Steuerklasse und Wert durchaus 15 bis 19 % Erbschaftsteuer fällig, bei Werten von 13 Millionen Euro und 26 Millionen Euro sogar 23 oder 27 %. Für fernere Angehörige berechnet das Finanzamt gleich 30 bis 50 % Erbschaftsteuer auf Immobilien. Kein Wunder, dass die Regelung – die Bestandteil des Jahressteuergesetzes 2023 ist und eher unscheinbar, man könnte auch sagen: versteckt daherkam – für große Unruhe bei Immobilienbesitzern, (potenziellen) Erben und Verbänden sorgte.

Geerbte Immobilie verkaufen

Es nützt auch nichts, dass Bundesfinanzminister Christian Lindner vor einigen Wochen den dafür zuständigen Abteilungsleiter austauschte. Da die Freibeträge nicht mitgestiegen sind und seit 2009 wie festgewachsen scheinen, drohen nun drastische Steuererhöhungen. Lediglich 200 Quadratmeter Wohnfläche sind steuerfrei, wenn ein Erbe mindestens zehn Jahre nach dem Erbfall in der Immobilie wohnt. Bei einem geerbten Wohnhaus hilft das wenig.

Verantwortlich für die höhere Bewertung sind die geänderten Bewertungsfaktoren und diese trifft alle Immobilienarten: selbstgenutzte Wohnungen und Häuser, vermietete Objekte und auch Betriebsgrundstücke. Das Kernproblem: Die Immobilienwerte sind in den letzten Jahren stark gestiegen, je nach Region, Stadt und Lage sogar deutlich. Das geänderte Bewertungsverfahren dürfte nun den Blick auf den Steuerbescheid noch trauriger oder sogar Angsteinflößend machen, zumal je nach Wert auch die nächste Progressionsstufe erreicht werden kann. Viele werden sich die Steuer nicht leisten können. Schließlich hat man kein Bargeld, sondern ein Haus geerbt, in das womöglich schon lange nichts mehr investiert wurde. Der einzige Ausweg ist dann ein Verkauf.

Höhere Erbschaftsteuer auf Immobilien

Kai Warnecke, Präsident des Immobilienverbandes Haus & Grund, sagt denn auch: “Zum einen führt die Neubewertung dazu, dass wesentlich mehr Menschen erbschaftsteuerpflichtig werden. Und zum anderen werden die meisten Erben nach unseren Berechnungen circa 50 bis 100 % mehr Erbschaftsteuer bezahlen müssen als bisher.” In seinem Auftrag hat das Meinungsforschungsinstitut Civey eine Umfrage unter Immobilienbesitzern und künftigen Erben durchgeführt. Kernergebnis: 37,5 % der Befragten fürchten, ihre Immobilie wegen der Erbschaftsteuer verkaufen zu müssen.

Wer die Immobilien halten möchte, könnte nun einen Kredit aufnehmen. Doch zum einen haben sich die Zinsen vervielfacht. Zum anderen haben die Banken die Anforderungen an Kreditnehmer verschärft. Auch müssen wesentlich mehr Papiere und Nachweise als vor einigen Jahren geliefert werden. Wer all das erfolgreich über die Bühne bringen sollte, muss womöglich die Mieten erhöhen, um den Kredit abzubezahlen. Dann aber fehlt Geld für die Instandhaltung.

Eine Erbschaftssteuer auf Wohnhäuser innerhalb des Berliner S-Bahnrings oder Innenstadtlagen ob Düsseldorf, Köln oder München kann besonders bei Nichten, Neffen und noch ferneren Verwandten rasch einen Millionenwert erreichen. Mit Mieteinnahmen allein lässt sich das nicht finanzieren. Ein Verkauf wäre der nächste logische Schritt; erst recht, wenn man mit Bewirtschaftung, Vermietung oder gar mit energetischer Sanierung bislang wenig zu tun hatte. Kommt es zur Veräußerung, muss man allerdings nicht gleich einen Makler einbinden. Immobilienunternehmen und Investoren kaufen am liebsten direkt. So sparen beide Seiten die Maklergebühr – und es bleibt mehr vom Erbe übrig.

Real Estate. Investments.

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/ Februar 2023

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