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Professionelle und nachhaltige Bestandsentwicklung als Erfolgsgarant
Key Feature: Asset Management
Unter sich rasant wandelnden Marktbedingungen rückt das Asset Management aktuell deutlich stärker in Fokus. Warum? Die drei zentralen Säulen von Immobilienunternehmen sind das Investment, die Finanzierung und das Asset Management. Drei Unternehmensfundamente, deren Performance sich in dem Maße zusätzlich steigert, mit dem sie von Marketing-, Kommunikation- und Markenexpertise unterstützt wird.
Investment und Finanzierung stehen vor deutlich komplexeren Herausforderungen
Investment und Finanzierungen stehen unter Druck wie schon seit vielen Jahren nicht mehr. Die Niedrigzinsphase ist Vergangenheit. Finanzierungen sind deutlich komplexer geworden. Währenddessen befinden sich die Immobilienpreise zum Jahresbeginn 2023 im Schwebezustand. Die Preisvorstellungen von Verkäufer und Käufer entfernen sich, als dass sie sich annähern. Eine Pattsituation. Damit keiner der beiden Seiten seine Dame opfern muss finden Transaktionen deutlich seltener statt.
Last Man Standing: das Asset Management. Der professionellen Bestandserhaltung und -entwicklung kommt unter diesen Voraussetzungen eine deutlich wichtigere Rolle zu. Während es in den vergangenen Dekaden über höher und weiter ging, ist das aktuelle Key Feature die Optimierung der Liegenschaften, um auch im vermeintlichen Stillstand Werte zu heben.
Das verstehen wir unter professionellem Asset Management
Als beratende Einheit für das Investment-Team ist das Asset Management bereits in der Ankaufsphase ein wichtiger Player. Mit fachlicher Expertise beziffert es vorab den Wert und die Entwicklungsmöglichkeiten von Immobilien und trägt schon in dieser frühen Phase zum unternehmerischen Erfolg bei.
Gehen gekaufte Immobilien in den Bestand über, sind Unternehmen klar im Vorteil, die über ein Asset Management Team mit einem gesunden Mix aus Erfahrung und neuen Ideen verfügen. André Bruchmann, Geschäftsführer Asset Management bei der MÄHREN AG: „Die Wohnungswirtschaft und alle damit verbundenen kaufmännischen und technischen Bewirtschaftungsprozesse haben sich in den vergangenen 20 Jahren deutlich verändert. Gerade in der jüngsten Zeit sind zunehmend Anforderungen im Hinblick auf wohnungspolitische Vorgaben sowie bei Neuregulierungen hinsichtlich energieökonomischer Ziele hinzugekommen.“
Das verstehen wir unter professionellem Asset Management
Als beratende Einheit für das Investment-Team ist das Asset Management bereits in der Ankaufsphase ein wichtiger Player. Mit fachlicher Expertise beziffert es vorab den Wert und die Entwicklungsmöglichkeiten von Immobilien und trägt schon in dieser frühen Phase zum unternehmerischen Erfolg bei.
Gehen gekaufte Immobilien in den Bestand über, sind Unternehmen klar im Vorteil, die über ein Asset Management Team mit einem gesunden Mix aus Erfahrung und neuen Ideen verfügen. André Bruchmann, Geschäftsführer Asset Management bei der MÄHREN AG: „Die Wohnungswirtschaft und alle damit verbundenen kaufmännischen und technischen Bewirtschaftungsprozesse haben sich in den vergangenen 20 Jahren deutlich verändert. Gerade in der jüngsten Zeit sind zunehmend Anforderungen im Hinblick auf wohnungspolitische Vorgaben sowie bei Neuregulierungen hinsichtlich energieökonomischer Ziele hinzugekommen.
Die Anforderungen an das Asset Management haben sich deutlich verändert.
Professionalität, Zusammenarbeit und Digitalisierung
Je professioneller das Team hier aufgestellt ist und sich die Kollegen zudem laufend für die Anforderungen der Zukunft weiterentwickeln, desto besser ist eine Wertschöpfung möglich.
Grundlage und wesentlich für den Erfolg: die optimale Zusammenarbeit mit Hausverwaltungen. Bruchmann: „Wir setzen auf eine einheitliche Kommunikations- und Reportingsstruktur, die wir gemeinsam mit unseren Partnern in den vergangenen Jahren digital konsequent ausgebaut und verbessert haben. Dazu gehören unter anderem ein gemeinsames Datensystem und ein einheitliches Jour-Fix-System, um die E-Mail-Flut einzudämmen und den Fokus aufs Wesentliche zu behalten.“
Professionalität, Zusammenarbeit und Digitalisierung
Je professioneller das Team hier aufgestellt ist und sich die Kollegen zudem laufend für die Anforderungen der Zukunft weiterentwickeln, desto besser ist eine Wertschöpfung möglich.
Grundlage und wesentlich für den Erfolg: die optimale Zusammenarbeit mit Hausverwaltungen. Bruchmann: „Wir setzen auf eine einheitliche Kommunikations- und Reportingsstruktur, die wir gemeinsam mit unseren Partnern in den vergangenen Jahren digital konsequent ausgebaut und verbessert haben. Dazu gehören unter anderem ein gemeinsames Datensystem und ein einheitliches Jour-Fix-System, um die E-Mail-Flut einzudämmen und den Fokus aufs Wesentliche zu behalten.“
Die Ziele unseres Asset Managements
Die zügige und dauerhafte Bereitstellung von Wohnraum mit kurzen Leerstandszeiten bei Neuvermietungen, die Aktivierung von unausgebauten Flächen, beispielsweise Dachgeschossen, und die Schaffung von neuem, zusätzlichem Wohnraum – Stichwort Nachverdichtungen – sind die Grundlagen einer erfolgreichen Bestandsentwicklung.
Bruchmann: „Mithilfe von Instandhaltung und Weiterentwicklung der baulichen Substanz erhalten und steigern wir den Immobilienwert und stellen gleichzeitig den Mietern modernisierten Wohnraum zur Verfügung. Dabei ist es wichtig, ein gut funktionierendes Partnernetzwerk, insbesondere im Bereich Handwerk und Wartung, aufzubauen und zu pflegen. Entscheidend in unserer Strategie: Die 100%ige Integration unserer Bauabteilung im Unternehmen, die alle baulichen Maßnahmen eng mit dem Asset Management koordiniert.
Darüber hinaus stellen wir zur Durchführung einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung und Werterhaltung unserer Wohnimmobilien die Aufrechterhaltung und Steigerung der Mieterlöse unter Einhaltung des Mietrechts sicher.“
Wie können Wertsteigerungen erzielt werden?
Zunächst ist eine umfassende Bestanderfassung und -analyse notwendig. Bestandsflächen und Erweiterungspotentiale müssen genau geprüft werden. Gemeinsam mit einer Standort- und Marktrecherche planen wir im Anschluss Entwicklungsmaßnahmen. Hier ist die richtige Kommunikation mit allen Beteiligten, wie Mietern, Grundstücksnachbarn, Gewerbenachbarn oder Behörden der Schlüssel zum Erfolg. Ganz nach dem Motto „Kommunikation ist alles“ bringen wir die verschiedenen Vorstellungen im Vorfeld zusammen und vermeiden so langwierige Planungsphasen. Die richtigen Schritte zur Entwicklung des Immobilienbestandes können anschließend in Form von sinnvollen Maßnahmen umgesetzt werden um den Wert der Objekte zu heben.
Nur mit viel Erfahrung, neuen Ansätzen, viel Lokalbezug, Wertschätzung und einer Menge Weitsicht gelingt es, Liegenschaften gleichermaßen für Mieter und Besitzer zufriedenstellend zu bewirtschaften und damit Wertsteigerungen zu erzielen.
Unser Ansatz: um die Ecke denken. Neben gängigen Maßnahmen auch Neues ausprobieren.
Unser Ansatz hier: auch um die Ecke denken. Neues ausprobieren. Neben bekannten und gängigen Maßnahmen wie überdachte Fahrradstellplätze oder PKW-Stellplätze setzen wir beispielsweise auf die Installation von Paketannahmeboxen oder Geldautomaten direkt am Objekt, die Schaffung von Mietergärten oder die Umwidmung von Tiefgaragenplätzen in praktische Carwash-Boxen.
Bestandsentwicklung im verdichteten, urbanen Raum
Ein funktionierendes Asset Management ist vor allem im verdichteten urbanen Raum von großer Bedeutung. Hier profitieren vom allem Mieter und Gewerbetreibende von einer sinnvollen Bestandsentwicklung.
Die energetische Komponente
Bei baulichen Maßnahmen fragen wir immer häufiger: Wie können wir den Bestand energetisch entwickeln? Welche Maßnahmen sind möglich, um die Energieeffizienz zu verbessern? Als Asset Manager denkt man heute darüber nach, wie Bestandsentwicklung gleichzeitig die Wohnsituation der Mieter verbessert, den Immobilienwert steigert und den CO2-Fußabdruck verringert.
Win-Win: Mieter und Vermieter mit gleichen Zielen
Wir reden mit den Mietern. Laufend. Unzufriedene Mieter kündigen und verursachen Fluktuation, Leerstand und Mietausfälle. Wir tauschen uns mit Privat- und Gewerbemietern auch über die kleinen Dinge aus, um schnell und sinnvoll handeln zu können.
Wir stellen uns die Frage: Was können wir für die Mieter tun, um die Wohn- oder Gewerbesituation zu verbessern und gleichzeitig durch sinnvolle Bestandsentwicklung den Wert der Immobilien zu steigern? Wir hören zu und stellen sicher, dass der angemietete Raum dauerhaft funktioniert.
Win-Win: Mieter und Vermieter mit gleichen Zielen
Wir reden mit den Mietern. Laufend. Unzufriedene Mieter kündigen und verursachen Fluktuation, Leerstand und Mietausfälle. Wir tauschen uns mit Privat- und Gewerbemietern auch über die kleinen Dinge aus, um schnell und sinnvoll handeln zu können.
Wir stellen uns die Frage: Was können wir für die Mieter tun, um die Wohn- oder Gewerbesituation zu verbessern und gleichzeitig durch sinnvolle Bestandsentwicklung den Wert der Immobilien zu steigern? Wir hören zu und stellen sicher, dass der angemietete Raum dauerhaft funktioniert.
Wir reden mit Mietern. Unzufriedene Mieter kündigen und verursachen Leerstand.
Im Gewerbebereich prüfen wir bei Neuvermietungen, wie gut die Branche in die Nachbarschaft passt. Ist es ein spezieller Einzelhandel, eine soziale Einrichtung, sind es Büros oder Dienstleistungen oder ein Restaurant, die gebraucht werden? Bietet der Gewerbemieter eine sinnvolle Nahversorgung an und passt er ins Milieu? Nur so ist der Erfolg des Gewerbes und damit eine langfristige Mietdauer gesichert.
Was können wir grundsätzlich für Mieter tun?
Eine gleichbleibende Wohnungsqualität, funktionierende Gebäudetechnik sowie verlässliche Ansprechpartner und ein offenes Ohr für Mieter in der Hausverwaltung sollten das Fundament jedes Immobilienunternehmens sein. In entsprechenden Gebieten setzen wir zudem auf ein bewährtes Sicherheits- und Vandalismuskonzept, um die Sicherheit der Mieter zu garantieren.
Wie entstehen die Marktvorteile der MÄHREN AG?
Dennis Rekittke, COO der MÄHREN AG: „Wir sehen das Modell des Insourcings als Wettbewerbsvorteil: Die Geschäftsbereiche Investment, Asset Management und Construction arbeiten als gemeinsames Team unter dem Unternehmensdach der MÄHREN AG an gemeinsam definierten Zielen.“
Wir setzen auf Synergien durch optimal vernetzte Inhouse-Teams und eine fortlaufende Digitalisierung.
Dadurch entstehen kurze und schnelle Entscheidungswege, ein klares, gemeinsames Verständnis über die Ziele unserer Geschäftsaktivitäten, eine zielsichere und effiziente Budget-Allokation und die gemeinsame Identifikation mit unseren Immobilien: „Wir kennen unsere Häuser und Wohnanlagen.“
„Zudem setzen wir seit einigen Jahren auf eine konsequente Digitalisierung vieler unserer Arbeitsprozesse intern und mit Dienstleistern. Das ermöglicht uns reibungslosere Abläufe, geringere Fehleranfälligkeit, Zeitgewinn und Kosteneinsparungen.“
Was unsere Geschäftspartner sagen