Hintergrund: Seit 2023 wird der „CO2-Preis“, der beim Heizen mit fossilen Brennstoffen anfällt, zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt. Aber nicht einfach so „Hälfte/ Hälfte“, sondern nach einem abgestuften bürokratischen System, das zusätzliche Rechen- und Recherchearbeit erfordert. Bedanken darf man sich hierfür nicht bei der Ampel-Regierung, sondern zuallererst bei Ex-Bundeskanzlerin Angela Merkel, unter der diese Regelungen eingeführt worden sind. Doch jenseits des Politischen – wie geht man nun praktisch bei der Abrechnung für 2023 vor?

Für die meisten Vermieter dürfte die Antwort ganz einfach sein. Die Arbeit ist längst erledigt – nämlich durch die Ablesefirmen. Für eine Beispielimmobilie – eine Wohnanlage mit 30 Eigentumswohnungen und 1.551 Quadratmeter Wohnfläche in einem Dresdner Vorort, erbaut im Jahr 1996 – steht dort in der entsprechenden Rubrik:

• „CO2-Gesamtkosten der Liegenschaft: 839,36 Euro“
• Aufgrund der Beschaffenheit des Hauses beträgt der Anteil des Besitzers 10 %, also 83,94 Euro

 

Knapp 84 Euro müssen also bei der generellen Betriebskostenabrechnung von den Kosten, die der Mieter zu bezahlen hat, abgezogen werden. Es ist einfach in der Abrechnung abzulesen. Dahinter steht jedoch ein enormer Aufwand (den man selbstverständlich als Vermieter mitbezahlt), und zwar auf Basis des Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetzes (CO2KostAufG). Der entscheidende Punkt ist dabei der Kohlendioxidausstoß pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr. Denn er sorgt für die entsprechende Einstufung in eine der zehn Kategorien: von „100 % Anteil Mieter / 0 % Anteil Vermieter“ bis zu „5 % Mieter / 95 % Vermieter“. Je schlechter der energetische Zustand einer Immobilie und je höher der Energieverbrauch und somit der CO2-Ausstoß, desto größer ist der Anteil, den die Vermieter übernehmen müssen.

Wer all dies selbst machen oder zumindest nachvollziehen möchte: Die Lieferanten von Brennstoffen und Wärme sind gesetzlich dazu verpflichtet, unter anderem den CO2-Ausstoß und den CO2-Kostenanteil des gelieferten Brennstoffs darzulegen. Diese Angaben dienen als Basis für die Berechnung und Aufteilung der CO2-Kosten, die in zwei Schritten erfolgt:

1. Die Gesamtkosten für die CO2-Abgabe bei Wohngebäuden mit mehreren Wohneinheiten werden auf die Quadratmeter jeder einzelnen Mietwohnung umgelegt.
2. Für den zweiten Schritt bietet das Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz (BMWK) einen Online-Rechner ( https://co2kostenaufteilung.bmwk.de), mit dem sich die Kostenanteile für Vermieter und Mieter berechnen lassen. Das Tool fragt den CO2-Gesamtverbrauch des Gebäudes ab und hinterlegt automatisch den CO2-Preis im Abrechnungszeitraum sowie den Emissionsfaktor des angegebenen Brennstoffs (der ebenfalls in der Lieferantenrechnung zu finden ist). Anschließend ordnet er das vermietete Objekt anhand des errechneten CO2-Ausstoßes pro Quadratmeter und Jahr in die entsprechende Emissionsstufe ein und gibt die Anteile für Vermieter und Mieter an den CO2-Kosten an.

Man muss sich hierfür jedoch durch mehrere Menüpunkte klicken und alle Daten parat haben. Wohl dem, der alles von seinen Dienstleistern fertig auf den Tisch bekommen hat. Sonst gibt es womöglich noch Streit mit dem Mieter, der aufgrund etwaiger Ungereimtheiten zum Mieterverein geht.

Ein Dienstleister ist auch deshalb von Vorteil, weil es – wie man sieht – nicht bei einfachen Rechnungen bleibt. Dafür sorgen immer wieder politische Entscheidungen und Feinjustierungen. Für die Abrechnung dieses Jahres – worum man sich erst in 2025 kümmern muss –, ist nämlich der Wechsel beim Mehrwertsteuersatz zu beachten. Für Gas galt noch bis Ende März 2024 (Ende der Heizperiode) eine reduzierte Mehrwertsteuer von 7 %. Erfreulich. Unerfreulich ist daher nicht nur die Erhöhung auf die herkömmlichen 19 %, sondern dass man für die nächste Abrechnung 2024 dann mit zwei verschiedenen Mehrwertsteuersätzen rechnen darf – zumindest der Dienstleister.

 

CO2-Steuer steigt bis 2027 drastisch

84 Euro also. Auch wenn sich dies zunächst nicht viel anhört, steigt der CO2-Preis bis 2027 fast um das Dreifache. Das wären dann rund 270 Euro. Da der CO2-Ausstoß pro Quadratmeter in unserem realen Beispiel bei 16,8 Kilogramm liegt, kann er rasch in der nächsten Preisstufe „17 bis 22 Kilogramm“ landen, wo der Vermieter 20 % berappen muss – eine zusätzliche Verdopplung auf 540 Euro. Und schließlich ist es nur einer von unzähligen Kostenfaktoren, die manche Hausbesitzer einmal mehr grübeln lassen, ob sie nicht ihre Immobilien verkaufen sollten. Schließlich hängt die zu zahlende Summe von vielen Aspekten ab, die ein Vermieter nicht in der Hand hat. Hierzu gehört zu allererst das Heizverhalten des Mieters und wie kalt und lange der Winter ausfällt.

Denn wenn der Vermieter durch einen höheren Verbrauch nicht nur mehr CO2-Gebühr zahlen muss, sondern auch in die nächste Aufteilungsstufe rutscht, kann die von der Bundesregierung propagierte Lenkungswirkung gar nicht voll funktionieren: Der Hauseigentümer hat das Haus gedämmt und die Heiztechnik auf den neuesten Stand gebracht. Doch harter Winter und Heizverhalten – vor allem Bürgergeldempfänger haben gar kein Sparmotiv, solange die Kosten „angemessen“ sind und somit vom Jobcenter übernommen werden – kratzen an dem Anreizmechanismus, sein Haus energieeffizient zu machen.

Wer jetzt denkt: Ich bin fein raus. Meine Mieter haben eine Gasetagenheizung und einen direkten Vertrag mit dem Gasversorger. Fehlanzeige! Auch hier (wie bei einer etwaigen direkten Heizöllieferung) wird der Vermieteranteil fällig, allerdings muss der Mieter diesen eigenständig einfordern – und berechnen.

Krönender Funfact zum Schluss: Natürlich wird auch auf die CO2-Abgabe die Mehrwertsteuer draufgeschlagen (in unserem Beispiel war sie aber bereits im Endbetrag enthalten). Doch dabei gibt zumindest einen steuertechnischen Trost: Vermieter werden die CO2-Gebühr als Kosten ansetzen und somit die Steuerschuld mindern.