Hohe Energiepreise: Vermieter geht in Vorleistung

Es ist inzwischen Allgemeingut, doch das macht die Lage nicht besser: horrende Energiepreise allerorten. Vor allem um die Heizung und Warmwasser am Laufen zu halten, wird ein Vielfaches dessen fällig, was noch vor einem Jahr auf der Gasrechnung stand. Das Problem für Vermieter und die gesamte Immobilienwirtschaft: Sie befinden sich in einer Sandwichposition zwischen Energielieferanten und Mietern. Die Energie- und dabei besonders die Gaspreise steigen für Vermieter direkt und sofort. Die Abschläge der Mieter basieren aber meist noch auf dem deutlich niedrigeren Preisniveau von vor der Krise. Vermieter müssen so je nach Vertrag, Tarif, Heizungssystem und Energiequelle durchaus mehrere hundert Euro pro Wohneinheit vorschießen – während sie das Geld erst nach der Nebenkostenabrechnung im nächsten Frühjahr wieder zurückerhalten.

Und auch das ist nicht sicher. Zum einen dürften zahlreiche Mieter das Geld dafür nicht übrighaben. Zum anderen werden die horrenden Nachforderungen Spielball politischer Forderungen nach finanziellen Entlastungen werden. Zur finanziellen Vorleistung kommt dann noch ein rechtliches Risiko hinzu.

Viele der 3,9 Millionen Kleinvermieter, die die Mieteinnahmen gerade jetzt zur Aufbesserung ihrer Haushaltskasse oder zur Altersvorsorge benötigen, kommen da schnell ans Limit. Zumal oft vergessen wird: 60 % der deutschen Wohnungen werden von ihnen vermietet, nicht von Unternehmen oder Wohnungskonzernen.

Zudem ist es ja nicht so, dass Bundes- und Landesregierungen in den letzten Jahren Vermietungen und Wohnungsbau attraktiver gemacht haben. Im Gegenteil: Vermieter wurden zum Feindbild eskaliert, Bürger gegen sie aufgehetzt. Und mit Unmengen von Gesetzen und Verordnungen zur Miethöhe aber auch zu baulichen Maßnahmen drangsalierten die Verantwortlichen in Bund und Land alle, die Wohnraum schaffen oder vermieten wollten. Gleichzeitig wundert sich die Politik, warum die ehrgeizigen Ziele von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr nicht eingehalten werden.

CO2-Preis: Für etwas zahlen, was andere nutzen

Nur ein Beispiel unter vielen ist die geplante Aufteilung des CO2-Preises für fossile Brennstoffe zwischen Mietern und Vermietern. Wie es in Deutschland üblich ist, wird es da nicht nur teuer, sondern auch kompliziert. Zur Erinnerung: Die CDU-geführte Merkel-Regierung hatte zum Januar 2021 diese neue Steuer eingeführt und zunächst auf 25 Euro pro Tonne festgesetzt. In diesem Jahr beträgt sie 30 Euro und wird schrittweise auf 45 Euro im Jahr 2025 steigen. Selbst in der größten Wirtschafts- und Energiekrise der letzten Jahrzehnte wird an dieser zusätzlichen Belastung von Bürgern und Wirtschaft festgehalten. Zumindest hat die aktuelle Koalition die Erhöhung auf 35 Euro für das nächste Jahr ausgesetzt, sie liegt nach wie vor 30 Euro.

Nun möchte die Ampel-Regierung allerdings, dass Vermieter ab dem kommenden Jahr einen Teil dieses CO2-Preises bei den Heizkosten tragen. Wohlgemerkt für etwas, was sie gar nicht selbst in Anspruch nehmen. Geplant ist nichts anderes als ein bürokratisches Monstrum, auf dessen korrekte Kategorisierung und Abrechnung sich Mietervereine wahrscheinlich ebenso freuen. Nichts Geringeres als ein Zehn-Stufen-Modell haben die Koalitionäre nun in Angriff genommen, je nach energetischem Zustand des Hauses. Bei Immobilien mit sehr hohem CO2-Ausstoß pro Quadratmeter würden Vermieter demnach 90 % des CO2-Preises übernehmen; bei sehr niedrigen Emissionen müssten Mieter die Ausgaben allein tragen. Das pedantische Konzept soll Vermieter zu energetischen Sanierungen bewegen – die allerdings schnell mehrere zehntausend Euro kosten können. Mietrenditen von beispielsweise 4 % lösen sich dann nicht nur in Luft auf. Vermietung wird so vollends zum Minusgeschäft, sofern sich die Mieten nicht entsprechend erhöhen lassen.

Gestiegene Bauzinsen

Auch durch andere Faktoren steht das ganze Geschäftsmodell für Kleinvermieter auf der Kippe. Zinsen von 1 % und niedriger haben in den vergangenen Jahren den Bauboom befeuert;. Es war eine der wenigen Maßnahmen mit positiven Resultaten am Bau, an denen via EZB der Staat zumindest indirekt beteiligt war. Gleichzeitig sind mit dem billigen Geld allerdings auch die Kaufpreise für Wohnungen in die Höhe geschnellt. Bauzinsen von 0,8 % haben etliche Käufer zu Vermietern gemacht. Die Kalkulation funktionierte selbst bei moderaten Mieten in vielen Städten, sofern die Kaufpreise nicht vollkommen durch die Decke gingen, wie etwa in Berlin.

Doch nun ist die Party vorbei. Die Zinsen haben sich – je nach Finanzierungsvolumen und Konditionen – seit Jahresbeginn zwischenzeitlich vervierfacht. Natürlich hat jemand, der noch im Januar zu 0,8 % finanzierte, eine komfortable Zinsbindung, beispielsweise von zehn Jahren. Doch für die meisten laufen über die nächsten Jahre und oft schon bald die Traumzinsen aus. Und das bedeutet: Umschuldung. Angesichts von explodierten Zinsen auf derzeit um die 3,3 % und mehr und mutmaßlich deutlich weiteren Steigerungen in den nächsten Monaten und Jahren ändert sich auch hier die Berechnungsgrundlage drastisch. Wer mit einem hohen Fremdkapitalanteil gekauft und gebaut hat, für den stimmt nun die Mietkalkulation vorn und hinten nicht mehr. Bislang war die Idee, dass der Mieter durch seine Mietzahlungen indirekt für Zins und Tilgung sorgt. In Zeiten, in denen sich Kreditkosten verdreifacht haben, geht diese Rechnung nicht mehr auf. Je nach Höhe der Restschuld kann dem Immobilienbesitzer sogar ein finanzielles Fiasko drohen. Aus der sich selbst finanzierenden Geldanlage wird ein Verlustgeschäft, zumal die Banken die Bedingungen verschärft haben und sich Kreditnehmer und Objekte heute mit ganz anderen Augen anschauen.

Investition und Kapitalanlage auf dem Prüfstand

Damit ist die Liste der Grausamkeiten noch nicht einmal vollständig: Inflation, gestiegene Materialpreise für fällige Sanierungen oder Reparaturen und der chronische Handwerkermangel machen Vermietern zusätzlich das Leben schwer. Viele von ihnen stellen daher nun ihre Investition auf den Prüfstand und denken ans Verkaufen.