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Markt & Zahlen

Heizungsgesetz
Was kommt auf Immobilienbesitzer zu?
Heizungsgesetz
Was kommt auf Immobilienbesitzer zu?
Der Staat reguliert bis ins Detail jeden Winkel eines Hauses – und ist so auch größter Kostentreiber beim Bauen und Vermieten. Vor allem unter der Flagge der „Klima- und Energiepolitik“ kommen horrende Ausgaben auf Hausbesitzer zu. Das wohl drastischste Vorhaben: Robert Habecks „Heizungsgesetz“ mit dem faktischen Verbot neuer Öl- und Gasheizungen ab 2024 – das nach einem großen Koalitionskrach angeblich verändert worden ist.

Doch ist es wirklich entschärft worden? Was kommt auf Besitzer von Miets- und Mehrfamilienhäuser zu? Nachfolgend beschreiben wir die Eckdaten des Kompromisses, eine Art Positionspapier. Das Gesetz selbst befindet sich noch in der Abstimmung im Bundestag.

Artikel-Update vom 18. Oktober 2023:

Das Heizungsgesetz wurde verabschiedet – damit müssen Hausbesitzer nun tatsächlich rechnen

Das nun verabschiedete Heizungsgesetz ist im Grundsatz so geblieben, wie es sich vor der durch das Bundesverfassungsgericht angeordneten Sommer- und damit Bedenkpause darstellte. Allerdings sind einige Ausnahmen, Übergangslösungen und Präzisierungen hinzugekommen:

a. Sollte eine bestehende Gas- oder Ölheizung kaputt gehen, darf sie repariert werden. Ist sie irreparabel defekt, gibt es mehrjährige Übergangsfristen. So besteht die Möglichkeit, für fünf Jahre noch eine konventionelle Heizung einzubauen, wofür vor allem gebrauchte Geräte in Frage kommen dürften. In Härtefällen können Eigentümer von der Pflicht zum Heizen mit Erneuerbaren Energien befreit werden. Letzteres ist allerdings nicht garantiert.

b. Steht bereits vertraglich fest, dass man künftig an ein Wärmenetz angeschlossen wird, muss die defekte Heizung nicht durch eine ersetzt werden, die die neuen Vorschriften erfüllt. Der Anschluss muss allerdings innerhalb von zehn Jahren kommen. Wer als Gebäude-Eigentümer Etagenheizungen verbaut hat, muss im Fall ihres Ausfalls auch nach der 65 %-Regel umrüsten. Dafür hat er fünf Jahre Zeit. Wer sich dann für eine Umstellung auf zentrale Wärmeversorgung entscheidet, verlängert die Frist um maximal acht Jahre.

c. Weggefallen ist die Regelung, dass Eigentümer ab 80 Jahren von dem Gesetz nicht erfasst werden.

Belastungen für Vermieter drohen
Bei der Umlage der Kosten auf Mieter hat es noch einmal Anpassungen gegeben. Zehn Prozent der Modernisierungskosten können künftig umgelegt werden – allerdings gedeckelt auf 50 Cent pro Monat und Quadratmeter. Zudem müssen Vermieter von dieser Summe eine etwaige staatliche Förderung abziehen.

Förderungen
Daneben wurden die Fördermöglichkeiten präzisiert. Eine Grundförderung von 30 % gibt es für alle Wohn- und Nichtwohngebäude, auch für zu vermietende Objekte. Zusätzliche Förderung besteht für selbstgenutztes Eigentum.

 

Original-Artikel vom 23. Juni 2023:

Anfang Juni 2023 hat sich die Koalition nach langem Streit über das Heizungsgesetz – offiziell Gebäude-Energie-Gesetz (GEG) – auf einen vermeintlichen Kompromiss geeinigt. Es soll unverändert vom 1. Januar 2024 an gelten. Die Botschaft der Regierung lautet aber: Deutsche Hauseigentümer haben „nun mehr Zeit für den Umstieg auf klimafreundliche Heizungen“. Tatsächlich ist aber kein großartiger Unterschied zum vorherigen Entwurf zu erkennen.

Heizungsgesetz
Fakten zu Habecks „Heizungsgesetz“

  • Ab 2024 muss nun jede neu installierte Heizung in Neubauten mindestens 65 % aus erneuerbarer Energie gespeist werden. Neue Anlagen in bestehenden Gebäuden müssen erst “ab etwa 2028” die Pflicht erfüllen. Im Kern nichts Neues. Auch vorher waren schon Härtefallregelungen im Gespräch.
  • Mit der „Übergangsfrist“ soll die Voraussetzung geschaffen werden, dass Hauseigentümer beim Heizungstausch die Optionen abwägen können, ob sie auf eine Wärmepumpe umsteigen oder sich stattdessen an ein Fernwärmenetz anschließen wollen. Der Fokus auf Fernwärme als zweites Standbein ist neu.
  • Ab 2045 allerdings ist Schluss: Ab dann dürfen gar keine Heizungen mehr mit fossilen Brennstoffen wie Erdgas oder Heizöl betrieben werden.

 

Welche Möglichkeiten gibt es für mindestens 65 % erneuerbares Heizen?

Die Regierung rühmt sich, „das Gesetz pragmatisch und bewusst technologieneutral ausgestaltet“ zu haben, inklusive „individueller Lösungen“. Sie können den Erneuerbaren-Anteil auch rechnerisch nachweisen. An dem verpflichtenden „65 %-Anteil“ hat sich also nichts geändert. Doch die Eigentümer können nun zwischen verschiedenen „gesetzlich vorgesehenen Möglichkeiten für mindestens 65 % Erneuerbares Heizen“ wählen:

  • Anschluss an ein Wärmenetz,
  • elektrische Wärmepumpe,
  • Stromdirektheizung,
  • Hybridheizung (Kombination aus Erneuerbaren-Heizung und Gas- oder Ölkessel),
  • Heizung auf der Basis von Solarthermie
  • Heizung auf der Basis von Holz und Holzpellets.

 

Außerdem gibt es unter bestimmten Bedingungen die Möglichkeit so genannter „H2-Ready“-Gasheizungen, also Heizungen, die auf 100 % Wasserstoff umrüstbar sind. Für bestehende Gebäude sind weitere Optionen vorgesehen: Biomasseheizungen und Gasheizungen, die erneuerbare Gase nutzen, also Biomethan, biogenes Flüssiggas oder Wasserstoff.

Gebäude-Energie-Gesetz
Kommunale Wärmeplanung und Fernwärme – eine Alternative?

Ab 2028 soll es nun eine kommunale Wärmeplanung in Deutschland geben – und insofern eine gewisse Möglichkeit, sich ans Fernwärmenetz anzuschließen, da Städte und Gemeinden diesen Bereich ausbauen sollen. Damit wird das GEG eng mit der Wärmeplanung in den Kommunen verknüpft und soll erst dann gelten, wenn eine kommunale Wärmeplanung vorliegt. Hierfür soll ein eigenes Gesetz verabschiedet werden, das Kommunen verpflichtet, Gebiete zu definieren, die für Wärmenetze möglich sind. Diese Planung wiederum soll bis 2028 stehen.

Bundesklimaminister Robert Habeck (Die Grünen) kündigte an, dass künftig jährlich 100.000 Gebäude an bestehende oder neue Wärmenetze angeschlossen werden sollen. Angesichts von 43 Millionen deutschen Haushalten, von denen gerade einmal sechs Millionen mit Fernwärme versorgt werden, ein Tropfen auf den heißen Stein. Der gegenwärtige Marktanteil liegt damit bei nur 14 %. Die Kommunen halten eine Verdreifachung des Anteils bis 2045 für möglich, das wären 42 %. Bis 2030 sollen die Netze einen Anteil von mindestens 50 % Wärme aus erneuerbaren Quellen oder Abwärme aufweisen, bis 2045 müssen sie klimaneutral sein.

Fernwärme wird also für die Mehrheit der Eigentümer nur theoretischer Natur sein: In kleineren Städten und Gemeinden dürfte der Bau eines solchen Netzes in den meisten Fällen nahezu ausgeschlossen sein – aus rein finanziellen Gründen und weil sich der Aufbau einer solchen Infrastruktur nicht flächendeckend lohnt; es sei denn dort gibt es Biomasseprojekte. Doch selbst in Metropolen wie Berlin müssten ganze Straßenzüge aufgerissen werden – was an den meisten Orten nicht passieren wird. Die kommunale Wärmeplanung ist also nur für einen Teil der Eigentümer relevant und schützt sie damit vor eigenen Investitionen. Jedoch gilt: Nur wenn „ein Anschluss an ein Wärmenetz absehbar ist, gelten Übergangsfristen von bis zu zehn Jahren“, sollte die Heizung ab 2024 ausgetauscht werden müssen.

Ansonsten wird der Einbau einer kostenträchtigen Wärmepumpe & Co. fällig. Solange aber vor Ort noch keine Wärmeplanung existiert, erhalten Hausbesitzer eine Gnadenfrist. Sie können dann eine neue Gasheizung einbauen – solange sie auf Wasserstoff umrüstbar ist. Allerdings setzt Habeck dem sofort Grenzen: Wird eine neue wasserstofffähige Gasheizung eingebaut, aber nach einer Übergangszeit kommt kein Wasserstoff, müsse das 65-Prozent-Ziel des Gesetzes „anders erfüllt werden“. Das sind dreifache Pirouetten, die am Ende immer nur auf dasselbe hinauslaufen: Es wird teuer.

Sonderregelungen für über 80-jährige Eigentümer

Für über 80-jährige Eigentümer, die ein Gebäude mit bis zu sechs Wohnungen selbst bewohnen, soll bei einer Heizungshavarie die Pflicht zur Umstellung auf Erneuerbares Heizen entfallen. Das soll auch beim Austausch von Etagenheizungen für Wohnungseigentümer gelten, die 80 Jahre und älter sind und die Wohnung selbst bewohnen. Auch hier: So war es auch vorher bereits im Gespräch.

Gibt es Förderungen?

Spezielle Förderungen soll es nur für Bürger im selbstgenutzten Wohneigentum geben, die einer alte gegen eine neue Heizung austauschen. Von einer Unterstützung für Vermieter ist bislang keine Rede, abgesehen von den – völlig selbstverständlichen – steuerlichen Abschreibungen.

Heizungsgesetz schützt Mieter und belastet Vermieter

Die Regierung gibt sich zwar technologieoffen – immer innerhalb ihres 65 %-Dogmas. Doch wenn es ans Bezahlen geht, sollen Mieter „vor zu hohen Betriebskosten und vor einer zu hohen Umlage an den Investitionskosten für eine neue Heizung geschützt“ werden. Heizkosten für Biogas „dürfen dann nur in der Höhe abgerechnet werden, wie zur Erzeugung derselben Menge an Heizwärme mit einer hinreichend effizienten Wärmepumpe anfielen.“ Ebenso bei „allen biogenen Brennstoffen, insbesondere auch bei Pellets/fester Biomasse.“

Wird zudem eine Wärmepumpe in „einem energetisch schlechterem Gebäude“ eingebaut, sollen Vermieter nur dann eine Modernisierungsumlage erheben können, wenn die Wärmepumpe einen Wirkungsgrad von mindestens 2,5 erreicht. Anderenfalls können nur 50 % der Investitionskosten umgelegt werden. Bei diesen Konstellationen bleiben also Vermieter auf einem Teil ihrer Kosten sitzen.

Fazit zum Heizungsgesetz: Kostentreiber statt 180-Grad-Wende

Das Gesetz – wenn es so kommt – ist technologieoffener geworden. Allerdings führt an dem 65 %-Anteil von Erneuerbaren kein Weg vorbei. Und es gilt ab 2024 für jede neu eingebaute Heizung. Drastische und vor allem kostensenkende Änderungen gegenüber dem Habeck-Entwurf sind nicht erkennbar, mit Ausnahme des Vorhabens, verstärkt in Fernwärme zu investieren – was bei jenen, für die es relevant wird, die Investitionen deutlich geringer gestaltet. Die Übergangsfristen bis 2028 gelten auch nur für den Bereich Fernwärme. Hinzukommt die dreijährige Karenzzeit, innerhalb der man seine Anlage nach einer Havarie auf Erneuerbare Energieträger umstellen muss. Eine Atempause und mehr Zeit für Planung und Finanzierung, doch unterm Strich keine finanzielle Entlastung und erst Recht keine „180-Grad-Wende“, wie es die FDP feiert. Man kann sagen: Habeck hat sich weitestgehend durchgesetzt, in der Öffentlichkeit wurde es aber als Entlastung der Hausbesitzer verkauft.

Zudem droht die Bundesregierung all jenen, die noch schnell eine Gas- oder Ölheizung einbauen, das werde zu teuer. Dabei gehen Kostensteigerungen für Energie überwiegend auf politische Faktoren zurück, wie etwa den unter der Merkel-Regierung 2021 erfundenen CO2-Preis. Es ist eine de facto Steuer, die bis 2026 auf mindestens 55 und höchstens 65 Euro pro Tonne CO2 steigen soll.

Da Investitionen in die ab 2024 erlaubten Heiztechnologien wesentlich teurer ausfallen werden als in bewährte Öl- und Gasheizungen, stellt sich für viele Eigentümer die Frage der Finanzierung und Mietrendite. Hinzukommt: Wärmepumpen funktionieren nur, wenn das Haus gedämmt ist und eine Fußbodenheizung existiert. Zudem verursacht sie hohe Stromkosten. Damit kommen auf die Rechnung für die neue Heizung deutliche Folgekosten oben drauf, die manche Besitzer an den Rand des Ruins treiben dürfen. Einziger Ausweg: Ein Verkauf der Immobilie.

Der Entwurf der Bundesregierung zum Gebäudeenergiegesetz – immerhin 183 Seiten stark – ist am 15. Juni 2023 in den Bundestag gegangen. Im parlamentarischen Verfahren ist mit Änderungen zu rechnen, die wir hier nach Abschluss aktualisieren werden.



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