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Markt & Zahlen

Kaufnebenkosten: Der geplatzte Traum vom Wohneigentum
Horrende Zusatzgebühren beim Immobilienkauf
Im eigenen Häuschen zu leben oder in einer Wohnung, die einem selbst gehört – das zählt zu den größten Wünschen der meisten Deutschen. Allein, die Eigentumsquote ist mit knapp 42 % europaweit fast nirgends so niedrig wie hierzulande. Nur in der Schweiz liegt sie noch etwas tiefer. Kein Vergleich zu Rumänien mit sagenhaften 96 %. Überhaupt rangieren auf neun von zehn Spitzenplätzen in Europa allesamt Länder des ehemaligen Ostblocks, Ex-Jugoslawien mit eingeschlossen. Ausgerechnet Ostdeutschland tanzt hier mit 36 % aus der Reihe und zieht sogar noch die Gesamtquote Deutschlands herunter. Was könnten also die landesspezifischen Gründe für den spärlichen Immobilienbesitz sein? Könnte es an den gewaltigen Kaufnebenkosten liegen, die europaweit ihresgleichen suchen?
Kaufnebenkosten
Zu den gern verbreiteten Forderungen der Politik gehört immer wieder die nach der Bildung von Immobilieneigentum – sei es, weil viele Politiker um den Herzenswunsch der Bürger wissen oder weil es als Teil der Altersvorsorge gilt. Allein, die Regierung tut wenig dafür, diese Sehnsucht – und damit ihre Sonntagsreden – in Erfüllung gehen zu lassen. Mehr noch: Sie dreht kräftig selbst an der Kostenschraube. Und als größter Posten gehört hierzu die Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland horrende Ausmaße hervorgebracht hat. Stolze 6,5 % vom Kaufpreis zahlen Käufer in Brandenburg, Thüringen, NRW, Schleswig-Holstein und im Saarland, wenn sie Grundstücke und Immobilien erwerben. Nur Sachsen und Bayern haben mit 3,5 % verhältnismäßig geringe Sätze. Die anderen Bundesländer, darunter Berlin mit 6 %, liegen am unteren Rand der Spitzenreiter.

Für eine angenommene Eigentumswohnung im Wert von 500.000 Euro – für die man derzeit im Berliner Durchschnitt gerade einmal 116 Quadratmeter erhält – müsste man damit in der Hauptstadt mehr als 11 % an Kaufnebenkosten zahlen: Unglaubliche 55.000 Euro kommen also auf den Kaufpreis oben drauf – ein Posten, den keine Bank finanziert und für den es keinen angemessenen Gegenwert gibt. Wir haben uns einmal die einzelnen Bestandteile dieser schmerzhaften Rechnung vorgenommen.

Kaufnebenkosten am Beispiel einer Eigentumswohnung für 500.000 Euro in Berlin

Kostenarten

Prozentualer Anteil

Summe

Kostenarten

Kaufpreis

Prozentualer Anteil

 

Summe

500.000 Euro

Kostenarten

Grunderwerbsteuer

Prozentualer Anteil

6 %

Summe

30.000 Euro

Kostenarten

Maklerkosten

Prozentualer Anteil

3,6 %

Summe

18.000 Euro

Kostenarten

Notar- und Grundbuchkosten

Prozentualer Anteil

1,5 %

Summe

7.500 Euro

Kostenarten

Kaufnebenkosten insgesamt

Prozentualer Anteil

11.1 %

Summe

55.500 Euro
tabelle
Die Grunderwerbssteuer ist das größte Problem. Viel zu hoch in Deutschland und im europäischen Vergleich wesentlich geringer. Sie verschlingt das Eigenkapital von vielen Immobilienverkäufern und ist nicht über die Bank finanzierbar. Wenn man sie schon nicht abschafft oder senkt, sollte sie wenigstens für Familien und/ oder Erstkäufer verringert oder hinfällig werden.

Dabei kann die Politik für Einsparungen sorgen – wenn sie will. Offenbar aber nur, wenn es nicht um die eigene Kasse geht. So wurden – zurecht – erst im Dezember 2020 neue gesetzliche Regeln bei der Maklerprovision eingeführt, die jedenfalls Käufer deutlich entlastet haben. Nun wird die Courtage zwischen Verkäufer und Käufer geteilt; zumindest darf der Käufer nicht mehr zahlen als der Verkäufer. Allerdings sind die Effekte je nach Bundesland verschieden, da sich dort in der Vergangenheit unterschiedliche Sätze und Gepflogenheiten ausgebildet hatten. In weiten Teilen Deutschlands wurde die Gebühr schon zuvor geteilt, in Berlin und anderswo aber nun erst seit Ende letzten Jahres. So sank in der Hauptstadt die Maklercourtage für Käufer von 7,14 auf 3,6 %, bundesweit sogar auf 3,5 %.

Wie vorher fast nur theoretisch, nun aber auch praktisch, ist dieser Posten frei verhandelbar – da der bestellende Verkäufer den Preis mit dem Immobilienmakler vereinbart. Manche Onlineplattformen gar mit nur knapp 2 %, was bei unserem Beispiel 10.000 Euro ausmachen würde, eine weitere Einsparung von 8.000 Euro. Dies kommt schon in die Nähe anderer Länder. Dass die Maklerprovision für den Käufer gesunken ist, ist ein gutes und richtiges Signal. Und stärkt auch die Seriosität eines Immobilienkaufs an sich. Die größte Einsparung gibt es freilich, wenn der Verkäufer direkt auf den Vermittler verzichtet. Leider ist dieser Posten damit der Einzige, den man zwar nicht selbst, aber zumindest der Veräußerer in der Hand hat. An den anderen führt kein Weg vorbei.

Grunderwerbsteuer

Die Grundstückspreise steigen – und die Nebenkosten automatisch auch

Das perfide: Alle – bis auf die Verkäufer freilich – klagen über höhere Preise. Der Staat aber verdient mit seiner Grunderwerbsteuer daran prozentual mit. Ebenso am Kaufpreis orientieren sich die Kosten für Notar und Grundbucheinträge. Sie werden in der Regel im Zusammenhang genannt. Die Rechnungen kommen aber von zwei Stellen, enthalten unterschiedliche und auch nicht für jeden relevante Posten und belaufen sich auf insgesamt rund 1,5 % der Kaufsumme. Grundbucheinträge durch das Amt sind dabei ein Beispiel dafür, dass man für seine 18.000 Euro Grunderwerbsteuer keinen direkten Gegenwert erhält, so wie es der Definition von Steuern eben auch entspricht: Für Grundbucheinträge – Eintragung der Auflassungsvormerkung, der Grundschuld und des Eigentümers – werden daher noch einmal rund 2.000 Euro fällig. Auch dem Notar kann man nicht entgehen. Er ist bei Grundstücksgeschäften in Deutschland Vorschrift. Viel Spielraum gibt es auch bei ihm nicht. Es sei denn, man verzichtet auf bestimmte Leistungen, wie etwa die Grundschuldbestellung oder ein Notaranderkonto.

Wo kann man sparen?

Wer schon nicht weiß, wie er seine eigenen vier Wände finanzieren soll – die 55.500 Euro Nebenkosten machen die Realisierung nicht leichter. Günstiger wird es nur, wenn man sein Haus und seine Eigentumswohnung in Sachsen oder Bayern erwirbt und der Verkäufer direkt verkauft. Dann spart man 12.500 Grundsteuer und 18.000 Euro Courtage ein, insgesamt gewaltige 61 % unserer Berechnung. Freilich kann man sich als Käufer beides nicht frei aussuchen. Schließlich möchte man meist an einem bestimmten Ort wohnen. Übrigens sollte niemand auf die Idee kommen, im Verbund mit dem Verkäufer den offiziellen Kaufpreis im Vertrag niedriger zu deklarieren, um so bei allen Nebenkosten kräftig zu sparen. Davon ist dringend abzuraten. Ein Kaufvertrag wird damit nämlich null und nichtig.

Alles richtig gemacht? Kaufpreis finanziert und Nebenkosten bestritten? Dann steht dem Wohntraum nichts mehr im Wege. Doch wer nach Jahren oder Jahrzehnten endlich den Kredit getilgt hat und die Grundschuld wieder löschen möchte, auf den kommen noch einmal Kosten zu: Ohne einen Notar geht hier ebenfalls nichts, auch wenn es sich um einen formalisierten Standardvorgang handelt; schließlich hat die finanzierende Bank die Löschungsbewilligung geschickt. Selbstverständlich hält die „Kosteneinziehungsstelle der Justiz“, wie es in Berlin heißt, ebenso noch einmal die Hand auf. Meist 0,2 % der Grundschuld. Dass man jahrelang fleißig Grundsteuer gezahlt hat, hilft auch hier nicht weiter.



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